KPR BTN Syariah : Proses dan Biaya-biaya (Seri 2)

KPR BTN Syariah masih merupakan salah satu produk unggulan dari BTN Syariah, termasuk KPR Subsidi program FLPP dari Kementerian PU dan Perumahan Rakyat. Di tulisan sebelumnya, Syarat KPR BTN Syariah, dijelaskan mengenai tahapan sebelum memulai pengajuan pembiayaan KPR dari BTN Syariah. Tulisan ini merupakan pengalaman penulis sejak tahun 2013 silam. Walau sudah lama, semoga bisa menjadi informasi buat pembaca blog ini yang ingin mengajukan pinjaman KPR via BTN Syariah.

Memilih Rumah dan Developer / Pengembang

Untuk urusan memilih rumah adalah preferensi masing-masing. Dekat dengan stasiun? Banyak penghuni? Dekat dengan tempat ibadah, pusat perbelanjaan, area perkantoran, atau taman? Ada pula pertimbangan lain semisal, dekat dengan rumah orang tua, fasilitas publik, tempat kerja, air tanah bagus, tidak banjir, harga jual kembali tetap tinggi, dekat dengan exit tol, tempatnya tenang, dan lain sebagainya. Namun hal penting lain yang perlu diperhatikan terkait KPR adalah masalah legalitas (sertifikat tanah) dan apakah developer sudah bekerjasama dengan bank. Kita bisa saja menggunakan bank lain (dengan alasan tertentu, semisal margin dan benefit yang lebih menguntungkan) namun resikonya adalah peluang aplikasi KPR kita bisa ditolak.

Pada kasus penulis, kondisi sertifikat belum dipecah (masih dalam proses di BPN), sehingga memang pilihan satu-satunya adalah menggunakan bank yang sudah bekerjasama dengan developer. Jika menggunakan bank lain, akan terkendala masalah copy sertifikat (yang belum ada).

Minimum Down Payment / Uang Muka KPR BTN Syariah

Komponen biaya terbesar dari pembelian rumah dengan KPR adalah uang muka. Menurut aturan Bank Indonesia, nilai minimal uang muka saat ini adalah 20 persen dari harga rumah untuk kategori bukan rumah mewah. Rumah dikatakan "mewah" bila memiliki luas bangunan di atas atau sama dengan 70 meter persegi. Untuk kategori rumah tersebut, uang mukanya menjadi 30% dari harga. Untuk KPR kedua, DP minimal menjadi 30 persen. Untuk KPR ketiga, dan seterusnya (bila pernah mengambil KPR), DP minimal menjadi 50 persen dari harga rumah.

Bila Kekurangan Uang Muka?

Uang muka sebenarnya adalah cerminan kemampuan seseorang membeli dengan cara mencicil. Jika uang muka saja tidak cukup, sebenarnya yang perlu kita evaluasi adalah apakah benar kita sanggup membayar cicilannya? Sebenarnya ada cara tipu-tipu antara penjual dan pembeli, misalnya dengan cara menaikkan harga rumah. Contoh, harga awal rumah adalah Rp 300 juta. DP seharusnya adalah 20% kali 300 juta = Rp 60 juta. Kemampuan pembeli hanya misalnya Rp 20 juta. Untuk menyiasatinya, harga rumah dimarkup menjadi Rp 350 juta. Sehingga DP menjadi Rp 70 juta. Mengapa jadi lebih tinggi? Namanya saja tipu-tipu. Tanda terima akan dibuat fiktif, seolah pembeli sudah DP Rp 70 juta. Karena pembeli dan penjual sudah sama-sama bersiasat mengelabui bank, maka dana dari bank akan turun Rp 280 juta (Rp 350 juta dikurang Rp 70 juta). Karena harga rumah aslinya adalah Rp 300 juta, maka kekurangannya hanya Rp 20 juta. Tepat sama dengan kemampuan pembeli.

Cara di atas tentu banyak kelemahan, misalnya pihak bank akan menilai apakah benar rumah tersebut bernilai Rp 350 juta? Jika tidak semahal itu, ada kemungkinan proses pengajuan KPR tidak akan disetujui. Tentu cara di atas tidak penulis rekomendasikan. Semisal rumah adalah rumah baru, sebenarnya uang muka pun bisa dicicil sampai rumah benar-benar sudah bisa disurvey oleh pihak bank. Soal cicilan uang muka bisa dinegosiasikan dengan penjual rumah. Porsi uang muka yang disetorkan juga mampu meningkatkan peluang approval KPR kita, karena uang muka yang tinggi berarti nilai pinjaman yang rendah dan (dengan masa pinjam yang sama) cicilan yang rendah.

Cara Menghitung Nilai Cicilan Per Bulan KPR BTN Syariah

Seperti telah dibahas sedikit pada tulisan sebelumnya soal syarat KPR BTN Syariah, kita diwajibkan menyertakan slip bukti penghasilan untuk lebih meyakinkan pihak bank. Untuk menerka apakah aplikasi KPR kita disetujui atau tidak, bisa menggunakan formula : total cicilan per bulan <= 40% dari penghasilan per bulan (jika suami dan istri keduanya bekerja, maka penghasilan akan digabung). Contoh, gaji  Bapak Jono adalah sebesar Rp 20 juta per bulan. Istrinya, Ibu Jono, juga bekerja dengan penghasilan Rp 8 juta per bulan. Total penghasilan adalah Rp 28 juta per bulan, ingin mengambil KPR rumah dengan nilai Rp 1 milyar. DP yang disiapkan adalah sebesar Rp 300 juta (30% dari harga rumah). Nilai pinjaman = Rp 700 juta. Pak Jono menginginkan jangka waktu pembayaran selama 10 tahun, maka margin dari Bank BTN Syariah diasumsikan 9% p.a.

Total pinjaman = pokok + margin = Rp 700 juta + (Rp 700 juta x 9% x 10 tahun) = Rp 1.330.000.000

Cicilan per bulan = total pinjaman / jangka waktu dalam bulan = 1.330.000.000 / 120 bulan = Rp 11.083.333 per bulan

Memang, nilai cicilan per bulan Pak Jono masih lebih kecil dari 40% penghasilan gabungan suami dan istri (lebih tepatnya 39.5%). Tapi Pak Jono memiliki cicilan mobil yang masih berjalan senilai Rp 2,5 juta per bulan. Bisa kita katakan, peluang aplikasi KPR Pak Jono sebenarnya tidak terlalu besar. Biasanya Bank akan menyarankan untuk : a) mencari rumah yang nilainya lebih kecil; b) mengubah jangka waktu pembiayaan menjadi 15 tahun; atau c) mengubah uang muka menjadi lebih besar (agar nilai pinjaman menjadi lebih kecil).

Biaya-biaya KPR di Bank BTN Syariah

Biaya sebelum akad KPR berlangsung yang perlu dibayarkan ke pihak bank dapat dilihat dari screenshot berikut, dinamakan Surat Persetujuan Pemberian Pembiayaan (SP-3). Biaya ini timbul ketika proses KPR kita telah disetujui oleh pihak Bank BTN Syariah. Apa yang menentukan besaran biaya pra realisasi pada masing-masing komponen?

Rincian biaya KPR BTN Syariah

Biaya Administrasi

Nilainya sudah fix 1 (satu) persen dari total pinjaman/pembiayaan. Dalam kasus di atas = 0.01 * Rp 80 juta = Rp 800ribu.

Biaya Notaris / SKMHT

SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah (sesuai namanya, "Surat Kuasa") akan menguasakan beban hak tanggungan  dari pemilik tanah asli kepada pihak bank. Ini biasanya dikarenakan proses pengurusan tanah/balik nama/pecah sertifikat yang belum selesai di BPN. Sehingga, ketika proses selesai, pihak pemilik tanah/penjual rumah tidak perlu lagi menandatangani Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT), cukup antara bank dengan debitur (nasabah KPR).

Biaya APHT / SHT

Jika SKMHT adalah "lampiran"-nya, maka Akta Pembebanan Hak Tanggungan adalah master dokumennya. Dokumen ini mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan (tanah+rumah). Sertifikat Hak Tanah atau SHT adalah dokumen yang diterbitkan oleh BPN, sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan.

Asuransi Kebakaran dan Asuransi Jiwa

Nilainya bergantung dari banyak hal, antara lain jangka waktu pembiayaan, plafon, dan usia nasabah KPR. Asuransi kebakaran menjamin hingga Rp 50 juta bila terjadi kebakaran, dan asuransi jiwa akan melunasi seluruh sisa hutang bila nasabah KPR meninggal dunia.

Appraisal

Biasanya akan ada survey dari bank, yang melihat kondisi fisik rumah, beserta luas tanah, dll, sehingga dari situ kelihatan apakah benar nilai rumah sesuai dengan harga jualnya? Bila total pinjaman lebih besar selisihnya daripada nilai intrinsik rumah, biasanya proses KPR akan tersendat. Sederhananya, semakin rendah kualitas rumah, maka seharusnya harga dan nilai pinjamannya akan semakin kecil. Ingat, bank tidak akan mau rugi. Biaya Appraisal ini saya pahami sebagai "uang lelah" saja untuk surveyor, oleh karena itu oleh developer / penjual rumah, "orang survey" ini akan diberi lebih dari yang seharusnya. Supaya apa? Ya supaya nanti orang survey bisa bilang, "Oh dari lokasi, kualitas bangunan, dll, rumah ini layak dihargai sesuai harga jual"

SSB BPHTB

Surat Setoran Bea Biaya Perolehan Hak Tanah Bangunan adalah pungutan atau pajak yang dikenakan pemerintah pada setiap transaksi properti, termasuk hibah, waris, dan sebagainya. Pada penjual dikenakan PPh, dan pada pembeli dikenakan BPHTB. Cara perhitungannya adalah dari nilai objek pajak, misal luas tanah = 70 meter persegi, luas bangunan = 36 meter persegi. Jika nilai jual objek pajak atas tanah = Rp 1 juta / m2, dan NJOP bangunan = Rp 1,5 juta / m2, maka kita bisa totalkan nilai NJOP = Rp 124 juta. Nilai ini akan dikurangi dengan NPOP TKP (NPOP Tidak Kena Pajak). Nilai NPOP TKP ini berbeda-beda antara daerah, kita misalkan saja di Tangerang NPOP TKP = Rp 60 juta. Maka yang kena pajak = Rp 124 juta ditambah 30 persen dikurang Rp 60 juta = Rp 101.200.000. Nilai ini dikali 5%, didapat Rp 5.060.000. Ribet? Selamat datang di Indonesa, Bung.

Biaya AJB (Akta Jual Beli)

Biaya untuk Akta Jual Beli ini murni dimakan notaris PPAT, sehingga nilainya lebih ke suka-suka mereka. Walau pada peraturan Menteri Agraria No 10 tahun 1961, biaya AJB harusnya berkisar 0.5% dari total transaksi, biaya AJB bisa mencapai 1% dari nilai transaksi.

Pemecahan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)

SPPT ini berkaitan dengan Pajak Bumi dan Bangunan, dan nilainya akan berubah dari tahun ke tahun. Untuk lebih jelasnya, kita bisa bertanya pada pengembang atau bank.

Trivia Soal KPR

Kalau mau hunting rumah-rumah hasil sitaan bank, biasanya karena kasus sertifikat bermasalah atau karena gagal bayar dan over kredit pun nggak ada yang mau ngambil. Biasanya harga rumah ini murah (ya namanya juga bermasalah), dan sering kali kita harus berhadapan dan ribut dengan pemilik sebelumnya.

Di tulisan berikutnya kita akan mempelajari pasal-pasal pada akad kredit KPR BTN Syariah.