Skip to main content

Akad Kredit KPR BTN Syariah (Seri 3)

Di kesempatan sebelumnya kita sudah sama-sama belajar tentang KPR BTN Syariah, mulai dari syarat-syarat kpr, hingga mencakup biaya-biayanya (silakan baca artikel seri sebelumnya). Jika semuanya telah selesai, tibalah saatnya penandatanganan akad kredit di Bank. Intinya, akad kredit adalah penandatanganan perjanjian antara bank, nasabah, dan developer/penjual rumah dalam rangka penyelesaian pembiayaan / KPR. Kita resmi menjadi pemilik dari rumah tersebut, dengan status cicilan, tentu saja.

Apa yang dibutuhkan pada saat akad kredit KPR?

Jika Anda sudah berkeluarga, baik suami dan istri harus hadir dalam akad kredit. Selain itu, dibutuhkan materai nilai Rp 6000 yang banyak (sekitar 20 lembar). Sebelumnya, lemaskan jemari Anda karena diperlukan tanda tangan yang banyak pula. Selebihnya, siapkan mental saja, karena dengan selesainya akad kredit, maka resmi pula kita menjadi "penghutang". Selamat tidak bisa tidur nyenyak. :D

Pengertian Akad Murabahah dan Akad Wakalah (Wakil)

Akad kredit bank syariah secara umum terdiri dari dua akad yaitu murobahah dan wakalah (wakil). Akad murabahah, sederhananya adalah perjanjian jual-beli antara bank dan nasabah (kita), dalam hal pembelian rumah. Bank sepakat untuk menjual rumah dengan harga tertentu, dan kita sepakat untuk membelinya dengan harga yang disepakati. Di dalam akad kredit KPR juga terdapat rincian mengenai jumlah total pinjaman, harga rumah, alamat/lokasi, tanggal jatuh tempo, jangka waktu pembiayaan, cicilan per bulan, denda bila terjadi tunggakan, termasuk pasal-pasal mengenai pembayaran ekstra (akan terlihat pada gambar-gambar berikut).

Akad wakalah, pengertiannya adalah perjanjian antara bank dan nasabah, di mana nasabah memberi kuasa pada bank untuk membeli rumah dari developer/ penjual rumah. Maka dari itu akad ini disebut wakalah, atau "mewakilkan".






Semua pasal pada akad kredit akan dijelaskan oleh petugas bank, pasal per pasal. Jika ada hal yang kurang jelas, kita berhak untuk bertanya. Ini termasuk kasus di mana IMB atau sertifikat tanah masih belum pecah.

Mekanisme Pembayaran Cicilan

Untuk KPR BTN Syariah, kita diwajibkan untuk membuat sebuah rekening yang saldonya akan didebet otomatis jam 12 malam, sesuai dengan tanggal pembayaran tagihan (pada kasus di atas, tanggal 25 setiap bulannya). Tanggal pembayaran ini tidak bisa diubah, tidak seperti billing kartu kredit. Jadi, ketika sistem gagal mendebet otomatis rekening, maka terjadi gagal bayar dan kita akan otomatis terkena denda. Biasanya akan ditelpon oleh pihak bank.

Pembayaran Ekstra dan Pelunasan Dipercepat

Pembayaran ekstra adalah melakukan pembayaran sejumlah 5 (lima) kali cicilan per bulan dalam satu waktu. Gunanya adalah mengurangi sisa jumlah harga jual bank. Misal, dalam kasus di atas cicilan adalah Rp 1,82 juta per bulan. Bulan depan kita ingin melakukan pembayaran ekstra, dengan dana Rp 1,82 juta x 5 = Rp 9,1 juta. Maka potongannya adalah senilai dengan margin (keuntungan harga jual bank) dari angsuran bulan terakhir (ke-5). Oya, perlu diingat bahwa kebanyakan bank syariah menganut jenis perhitungan anuitas, artinya : dari total angsuran sebesar Rp 1,82 juta per bulan, dibagi menjadi porsi angsuran pokok + margin.

Total angsuran per bulan = angsuran pokok + margin

Contoh, di bulan pertama (cicilan ke-1), Rp 1,82 juta dibagi menjadi angsuran pokok Rp 953,579 + margin Rp 866,666. Seiring dengan waktu, porsi nilai angsuran pokok akan meninggi / naik dan porsi nilai margin akan menurun. Untuk kasus di atas, nilai angsuran pokok pada cicilan terakhir (cicilan ke bulan 60) adalah sebesar Rp 1,800,764 dan margin Rp 19,508. Ini membuat pembayaran ekstra yang dilakukan di awal masa cicilan lebih menguntungkan (margin lebih besar = potongan lebih besar).

Sedangkan pelunasan dipercepat adalah pembayaran sisa pokok / hutang sebelum masa jatuh tempo pembiayaan berakhir. Misal, di akhir tahun ke 3 (cicilan ke-36), kita ketiban rejeki nomplok dan ingin melunasi seluruh tagihan. Maka, kembali ke perhitungan anuitas di atas, agar bank tetap mendapatkan margin yang tinggi (bank tentu pintar-pintar), sisa hutang kita bukan flat, melainkan tergantung dari perhitungan sisa pokok.

Sisa pokok = total hutang - total angsuran pokok

Karena angsuran pokok per bulan selalu berbeda (ingat bahwa total angsuran = angsuran pokok + margin), maka sisa pokok di setiap bulan juga berbeda. Perhitungan seperti ini memastikan bank tetap mendapatkan margin yang cukup tinggi. Sebagai contoh, di akhir cicilan ke-36, sisa pokok = Rp 38,287,268. Sedangkan bila melakukan perlunasan dipercepat di akhir cicilan ke-48, maka sisa pokok = Rp 20,379,570. Mari bandingkan...

Total yang dibayarkan ke bank = bulan x total angsuran per bulan + sisa pokok

Akhir tahun ke-3 (cicilan 36) : 36 x Rp 1,820,245 + Rp 38,287,268 = Rp 103,816,088
Akhir tahun ke-4 (cicilan 48) : 48 x Rp 1,820,245 + Rp 20,379,570 = Rp 107,751,330 (lebih besar)

Demikian, semoga bermanfaat.

Comments

Risa said…
Halo mas muhajirin,informasinya sangat membantu. Kebetulan saya jg sedang proses untuk akad kredit di btn syariah,sp3k jg sudah keluar. Namun ada yg ingin saya tanyakan mas. Apakah mas dikenakan pajak pembeli dan biaya notaris? Karena sy ditagihkan kedua biaya tersebut,sedangkan tdk tercantum pada lembar sp3k nya (biaya notaris pada sp3k hanya 250ribu,namun developer memberikan informasi biaya notaris sekitar 8jt)..
Terima kasih mas
Prabowo Murti said…
Salam Bu Risa,

Setahu saya pajak pembeli akan ditanggung oleh pembeli dan pajak penjual akan ditanggung oleh penual. Bisa baca kembali artikel saya, search dengan judul : KPR BTN Syariah. Untuk biaya notaris memang nego-nego dengan notaris, karena banyak sekali notaris yang nakal Bu. Semoga berkah.
Vitri said…
Assalamualaikum Mas Prabowo,
Mohon pencerahan lebih mengenai pelunasan dipercepat. Saat ini saya sedang KPR di Bank Syariah Mandiri untuk tenor 15 Tahun dan telah mencicil selama 3thn. skema yang ditawarkan adalah sbb :
1. Jenis Pembiayaan:Murabahah
2. Tujuan Pembiayaan:Pembelian Rumah Second
3. Pembiayaan Bank:Rp400.000.000,00
4. Jangka Waktu:180 Bulan
8. Angsuran bulan 1 s/d 24: Rp 4.116.769,16
Angsuran bulan 25 s/d 60: Rp 4.730.468,54
Angsuran bulan 61 s/d 180: Rp 5.169.062,69
Apabila misalnya pada tahun kelima saya ingin mempercepat pelunasan bagaimana cara menghitungnya.

Terima kasih
Wassalamualaikum wr.wb
Prabowo Murti said…
Wassalaamu'alaykum warohmatullah wabarokatuh.

Sayang sekali yang saya ketahui soal pelunasan dipercepat hanya dari bank BTN Syariah. Untuk pelunasan dipercepat dari bank mandiri syariah, Bung bisa meminta Jadwal dan Perhitungan Angsuran dari bank, di situ akan terlihat besar Sisa Hutang, Sisa Pokok, Angsuran Pokok, dan Margin dari bulan pertama hingga bulan ke-180.

Sebagai bahan perbandingan, berikut saya tampillkan screenshot jadwal angsuran untuk BTN Syariah,



Perhitungannya seperti yang sudah dijelaskan pada artikel di atas,

Sisa pokok = total hutang - total angsuran pokok

Semoga bermanfaat dan Bung selalu mendapat kemudahan dari Yang Maha Kuasa.
Ryan said…
Assalamu'alaikum afwan.

Wah ini kok bank syariah ada denda keterlambatan, denda pinalty ini melanggar ketentuan syariah donk ini jelas riba, sama halnya dengan bank konvesional.

Saya berencana mengambil perumahan islami yang menggandeng bank btn syariah Tanpa sita, tanpa denda, tanpa pinalty angsuran flat hingga lunas, angsuran dan DP dibayar ketika rumah sudah jadi dibangun, tidak ada sita dan akadnya jual beli murni bukan menggabungkan 2 akad dalam 1 transaksi yang sudah jelas dilarang agama islam. ( adanya akan sewa- menyewa dan jual beli )

Hal ini berdasarkan hadits yang diriwayatkan oleh Ahmad dan an-Nasa-i dari Abu Hurairah Radhiyallahu anhu.


“Bahwa Nabi Shallallahu ‘alaihi wa sallam melarang melakukan dua akad dalam satu transaksi jual beli.” [Hadits ini dishahihkan oleh at-Tirmidzi dan Ibnu Hibban]. adanya Akad Jual Beli dan adanya akad Sewa-menyewa ini yang dilarang.


Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam Dalam hadits Hakim bin Hizam. Ia berkata pada Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam,


“Wahai Rasulullah, seseorang mendatangiku lantas ia menginginkan dariku menjual barang yang bukan milikku. Apakah aku harus membelikan untuknya dari pasar?”

Nabi shallallahu ‘alaihi wa sallam bersabda, “Janganlah engkau menjual barang yang bukan milikmu.” (HR. Abu Daud no. 3503, An Nasai no. 4613, At Tirmidzi)


tapi melihat artikel diatas kok berbeda ya
1. Bank hanya membiayai bukan membeli dahulu barang ini sama halnya meminjamkan uang bukan kredit barang

“Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam melaknat pemakan riba (rentenir), orang yang menyerahkan riba (nasabah), pencatat riba (sekretaris) dan dua orang saksinya.” Beliau mengatakan, “Mereka semua itu sama.”(HR. Muslim) [Muslim: 23-Kitab Al Masaqoh, 19-Bab Laknat pada Orang yang Memakan Riba dan yang Menyerahkannya].

(“Setiap pinjaman yg memberikan keuntungan bagi pemberi pinjaman adalah Riba “, Kaidah Fikih. Al Hawi Kabir, Al Mawardi).


2. Adanya denda keterlambatan dan pinalty
3. Adanya biaya asuransi yang jelas melangkahi kekuasaan Allah dalam hal musibah
4. Angsuran berubah-ubah

Mohon maaf jika ada yang salah mohon koreksinya,

Jazakallah,
Prabowo Murti said…
Wa'alaykumsalaam warohmatullah wabarokatuh.
Hengky said…
Assalamualaikum ....pak..
saya lg proses pengambilan perumahan... sudah boking fee & masuk DP sedangkan konsisi saya saat ada pinjaman di bank...kira-kira bisa di setujui ga untuk KPR....mohon infonya pak.....
''TERIMAKASIH''
Hengky said…
Maaf mau tanya lg pak....
Klo untuk perumahan subsidi melalui kpr BTN syariah syaratnya apa aja pak..??
Kemaren saya baca blog...untuk karyawan maksimal gaji pokok 4jt sedangkan gaji pokok saya 4,1jt apakah bisa di setujui untuk kpr...?? Terimakasih
Henie said…
Pak.. Utk persyaratan sebelum pelaksanaan akad di btn syariah apa ya? Saya sdh dikirim SP3nya
Uang muka harus sudah lunas kah? Misal sudah lunas UM 30% tp ternyata ada tambahan UM yg harus dibayar karena terkait dg plafon pinjaman yg tdk full disetujui. Apa kekurangan tsb jg sudah harus dilunasi sebelum akad?
Lalu utk biaya2 prosesnya sendiri apa sudah harus lunas jg sebelum akad ? Atau diselesaikan pembayarannya setelah akad dgn waktu yg disepakati bersama saat akad?
Tks
rizki said…
Assalamualaikum,,
Pak saya bekerja di perusahan peternakan babi di batam,apakah saya bisa mengajukan kpr ke btn syariah
Zul said…
Assalamu alaikum pak, gmn cara perhitungan BTN syariah,menentukan angsuran pokok dan margin setiap bulannya dr awal hingga tahun ke 10 ,akhir?? Mksh
cahyo said…
assalamualaikum. .pak mau tanya. .saya lg proses kpr d btn syariah. .harga rmah 265000000 katanya kn dr bank cuma cair 80% berarti sktar 210000000 jt. .untk angsuran flat 15thn. .jika thn ke 3 mau d lunasi perhitungany gmn
Prabowo Murti said…
Wa'alaykumsalaam. Kenapa bekerja di perusahaan yang haram, Pak? Saran saya berhenti dan cari pekerjaan baru saja. Semoga Allah Mudahkan Bapak sekeluarga.
sonny muslim said…
assalammulaikum pak. mau tanya. Asil SP3K keluarnya berapa lama ya.
Prabowo Murti said…
Wa'alaykumsalaam. Kalau saya kira-kira sebulan. Mungkin banyak faktor untuk lama pengurusannya Bung.
anisa said…
maaf pak saya mau tanya apabila misal dalam angsuran ke 30 kita mau melunasi sisa hutang apakah ada biaya margin yang harus kita bayar juga?
Prabowo Murti said…
Total angsurannya berapa kali? Contoh perhitungannya seperti di atas, kita hanya bayar sisa pokok (kalau tidak salah ada biaya pelunasan dipercepat tapi nilainya saya kurang paham).
Liena said…
Ikut bimbang jadinya... Gmn donk? Butuh pencerahan juga mengenai ini..... Soalnya sy jg mau ikut kpr syariah.... Hmmmm mohon pencerahannya????
Liena said…
Ikut bimbang jadinya… Gmn donk? Butuh pencerahan juga mengenai ini….. Soalnya sy jg mau ikut kpr syariah…. Hmmmm mohon pencerahannya????

Tulisan Terpopuler

Cara Menggadaikan Barang di Pegadaian

Sebetulnya cara menggadaikan barang di pegadaian boleh dibilang lebih mudah daripada yang selama ini kita duga. Berikut saya ceritakan pengalaman saya menggadaikan emas (barang yang paling umum digadaikan di pegadaian) di Pegadaian Negeri Slipi Petamburan, Jakarta.
Mengapa memilih Pegadaian? Pegadaian adalah salah satu BUMN yang pernah mau masuk ke bursa saham. Pegadaian memang memiliki aset yang banyak, sehingga dulu Dahlan Iskan berencana membuat PT Pegadaian IPO. Ada banyak sekali barang "sekolahan" yang nggak ditebus sama pemiliknya. Karena nilai pinjaman selalu lebih rendah (atau minimal sama dengan) nilai taksiran barang, otomatis pegadaian jarang merugi.

Menurut saya, setidaknya ada 2 alasan utama mengapa orang lebih senang ke Pegadaian. Pertama, bunga yang ditawarkan Pegadaian lebih rendah daripada rentenir. Pegadaian juga lebih terpercaya karena merupakan perusahaan plat merah. Kedua, prosesnya relatif cepat untuk sekadar mengejar likuiditas. Hampir apa saja bisa di…

Pengalaman Membuat Kartu Kredit

Kalau ada pertanyaan, apa sih yang membuat aplikasi kartu kredit kita diterima atau ditolak oleh bank? Jawaban sebenarnya adalah, tidak ada yang tahu pasti. Katanya harus bekerja minimal setahun, katanya lagi minimal penghasilan harus sekian juta sebulan, katanya lagi mesti ada saldo terendap sekian rupiah di tabungan. Semua serba katanya dan katanya. Bahkan pegawai bank sendiri tidak bisa memberi Anda alasan bila aplikasi kartu kredit Anda ternyata REJECTED.
Namun yang saya tahu, memang ada beberapa hal yang "memperkuat" kemungkinan aplikasi Anda diterima oleh Bank. Beberapa alasan tersebut adalah Bukan tipikal nasabah yang bermasalah Tahukah Anda bahwa sebetulnya data kita di Bank Indonesia memiliki rapor tersendiri. Katakan kita sudah terlanjur mencicil apartemen, dan tercatat beberapa kali menunggak atau telat bayar. Di mata Bank Indonesia, nilai kita sudah minus. Rapor tersebut dikenal dengan sebutan BI Checking, dan laporan ini bisa diakses oleh semua bank dan lembaga…

Mengapa Anda Sebaiknya Tidak Beli Asuransi

Asuransi kesehatan, asuransi jiwa, asuransi investasi, dan berbagai macam model asuransi lainnya, semakin berkembang sejak tahun 1998 di negeri ini. Mengapa? Karena sejak peristiwa kerusuhan Mei, orang mulai sedikit cemas. Bagaimana mengamankan aset yang sudah diraih, atau memastikan apa yang akan dicapai dalam waktu sekian tahun mendatang? Pendidikan anak saya siapa yang jamin? Kalau mobil saya kenapa-kenapa, duit siapa buat bayar bengkel? Kalau saya satu-satunya tulang punggung keluarga dan mati kena serangan jantung/stroke, siapa yang ngasih makan istri dan anak?



Semua pertanyaan-pertanyaan yang solusinya tidak pasti, seolah-olah bisa dijawab dengan asuransi. Bukannya saya nggak seneng sama asuransi, tapi kalau pertanyaannya adalah "Apakah kita membutuhkan asuransi?" mungkin jawaban sebenarnya adalah "belum tentu". Contoh saja, kalau umur Anda 25 tahun, masih segar bugar, tidak punya tanggungan siapa-siapa (hidup sendiri alias masih single), agak mengherankan ap…

Syarat KPR BTN Syariah (Seri 1)

Syarat KPR BTN Syariah mirip dengan pengajuan KPR di Bank Syariah lainnya. Prosesnya pun relatif panjang, mulai dari kelengkapan berkas, proses wawancara hingga survey lokasi rumah. Mari kita bahas satu per satu.
Tentang KPR BTN Platinum iB Produk KPR di BTN Syariah pembiayaannya ada berbagai macam. Salah satunya adalah KPR BTN Platinum iB. KPR BTN Platinum iB adalah produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan, rusun, atau apartemen bagi nasabah perorangan dengan akad murabahah atau jual beli. Banyak sekali bank yang tidak lagi menalangi pembiayaan, dalam artian rumahnya belum berdiri tapi bank sudah bayar dulu ke developer. Ingat bahwa Bank bukan lembaga sosial dan harus ada untung. Jangan sampai bermunculan developer yang modal dengkul saja, membangun rumah dari uang nasabah dan uang bank.


Keuntungan KPR BTN iB Seperti bank syariah lain, cicilan dari pengembalian pinjaman akan terus tetap nilainya hingga akhir jangka waktu pembiayaan. Kalau sebulan sudah dipatok 1 ju…

Apa Itu Opportunity Cost?

Secara sederhana, opportunity cost atau biaya peluang adalah biaya yang timbul karena memilih sebuah kegiatan bisnis tertentu dibanding kegiatan bisnis yang lain. Katakanlah Anda memiliki modal bisnis tambahan sebesar Rp 100juta. Dengan uang Rp 100juta tersebut, Anda memilih untuk menambah jumlah mesin, daripada menyewa ruko baru untuk ekspansi regional.

Kegiatan bisnis A : menambah jumlah mesin, menghabiskan dana yang sama dengan kegiatan bisnis B (menyewa ruko baru). Padahal, bila dihitung dan dilakukan riset sedikit, Anda bisa mengetahui bahwa menambah jumlah mesin baru tidak menghasilkan keuntungan yang sebanding bila Anda memilih untuk menyewa ruko baru untuk penetrasi pasar. Keputusan Anda untuk memilih kegiatan bisnis A, berakibat adanya opportunity cost (biaya peluang) Anda tidak bisa menghasilkan keuntungan sebesar ketika Anda memilih kegiatan bisnis B.
Opportunity cost bisa dijumpai dalam kehidupan sehari-hari. Misalnya saat Anda menunggu bis. Ada yang menghabiskan waktu de…