Skip to main content

Belajar Sistem KPR di Bank BNI Syariah

Beberapa waktu lalu penulis sempat iseng bertanya tentang sistem kredit pemilikan rumah atau KPR di Bank BNI Syariah cabang Bendungan Hilir, Jakarta Selatan. Mengapa harus di Bank BNI Syariah? Sebetulnya tidak ada alasan khusus, dan bukan bermaksud membanding-bandingkan sistem KPR dengan bank lainnya. Hanya karena ada kenalan penulis di bank tersebut, dan untuk proses mencari ilmu saja.

Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional

Sistem KPR di Bank Syariah, memiliki perbedaan dengan sistem kredit pemilikan rumah di bank konvensional, dari segi akad atau perjanjiannya. Jika pada bank konvensional dikenal istilah bunga, maka pada bank syariah tidak terdapat istilah bunga (yang menurut sebagian besar ulama termasuk riba dan haram). Supaya para pegawai Bank Syariah bisa tetep makan enak, mereka mengambil untung dari apa yang disebut "margin".

Memahami Margin KPR

Margin ini sebetulnya mirip-mirip dengan bunga. Bedanya, margin keuntungan bank sudah ditentukan sejak pertama kali pembeli rumah bertransaksi. Sedangkan bunga, nilainya dapat berubah-ubah sesuai dengan keadaan pasar dan kebijakan bank (konvensional). Bisa jadi, pada tahun ke sekian (misalnya setelah 2 tahun fixed) cicilan berjalan, angsuran per bulan tiba-tiba melonjak karena bunga KPR menyesuaikan (floating).

simulasi kpr bank bni syariah

Di Bank BNI Syariah, produk KPR-nya diberi nama BNI Griya Hasanah. Saya diberi simulasi bila seolah ingin mengajukan kredit pemilikan ruma di BNI Syariah. File .xls aslinya memang tidak diizinkan untuk disebarluaskan, tapi dari versi cetaknya, kita bisa lakukan sedikit "reverse engineering" dan mengetahui formula untuk menghitung marginnya.

Margin KPR di Bank BNI Syariah (disetarakan bunga konvensional)

1 tahun : 6,34% pa
2 tahun : 6,21% pa
3 tahun : 5,95% pa
4 tahun : 6,6% pa
5 tahun : 6,69% pa
6 tahun : 6,79% pa
7 tahun : 7,22% pa
8 tahun : 7,33% pa
9 tahun : 7,45% pa
10 tahun : 7,92% pa
11 tahun : 8,04% pa
12 tahun : 8,16% pa
13 tahun : 8,66% pa
14 tahun : 8,79% pa
15 tahun : 8,91% pa

Angka "margin" per tahun tersebut didapat dari formula (cicilan per bulan * 12 * jangka waktu - pokok) / pokok  / jangka waktu. Sebagai contoh, untuk pembiayaan Rp 180 juta, maka marginnya jika disetarakan bunga adalah (15.951.000 * 12 - 180.000.000) / 180.000.000 atau 6,34%. Jika ingin mengetahui margin total yang harus dibayarkan maka tinggal menggunakan formula cicilan per bulan * jangka waktu  * 12 bulan. Dari formula tersebut bisa kita simpulkan bahwa semakin lama jangka waktu pembayaran, maka semakin besar pula margin yang harus dibayarkan, sesuai dengan konsep Time Value of Money.

Minimal Uang Muka atau Down Payment

Minimal uang muka rumah adalah 20 persen dari harga rumah bila tidak termasuk rumah mewah. Dianggap "mewah" bila luas bangunannya di aas 70 meter persegi. Bila lebih dari itu, maka down payment menjadi 30 persen. Aturan BI juga menetapkan DP minimal 30 persen bila termasuk pembelian / kredit rumah kedua (jika sudah pernah kredit rumah sebelumnya), dan DP minimal 50 persen bila termasuk pengajuan kredit ketiga dan seterusnya.

Maksimum cicilan per bulan yang dibolehkan

Untuk menghitung maksimum cicilan per bulan yang diperbolehkan, dipergunakan formula 40% dari Take Home Pay (jika sudah berkeluarga maka pendapatan per bulan digabung, suami + istri). Ini tentu sudah dihitung bila kita punya kredit bank lain selain KPR, misalnya kendaraan atau kredit usaha. Hal ini mencegah orang tahu-tahu kena default atau nggak bisa bayar cicilan.

Comments

  1. Di "bank syariah" tersebut istilah yang digunakan apa ya bo?

    Kalau bentuknya jual beli, setahu saya itu rumah harus jadi milik si penjual dulu. Jadi, bank semestinya membeli dulu rumah, kemudian dijual kepada pembeli

    Sekadar komentar, nyambung nggak ya :D

    ReplyDelete
  2. KPR Syariah bisa dilakukan dengan beberapa pilihan akad alternatif sesuai dengan kebutuhan nasabah, di antaranya KPR iB Jual Beli (skema murabahah), KPR iB sewa (skema ijarah), KPR iB Sewa Beli (skema Ijarah Muntahia Bittamlik-IMBT), dan KPR iB Kepemilikan Bertahap (musyarakah mutanaqisah). Namun yang banyak ditawarkan oleh bank syariah adalah skema jual beli (skema murabahah).

    ReplyDelete
  3. Kalau skemanya jual beli atau murabahah, bagaimana rincian alurnya ya bo? Mungkin hasilnya bisa jadi tulisan baru.

    ReplyDelete
  4. Sayangnya saya nggak punya pengalaman dan ilmu di situ Mas, jadinya belum tahu persis. Mungkin nanti kalau ketemuan sama Mbak-mbak CS Bank Syariah bisa ditanyain lagi :D

    ReplyDelete
  5. Blognya lumayan bagus, banyak artikel bermanfaat.

    Saya mau tanya masalah kpr di bni syariah, kata orang lebih mahal daripada di muamalat, saya lagi bandingin untuk jangka waktu 10 tahun, suami pengennya di muamalat karena kami rekening lama di muamalat, marginnya nggak terlalu besar, semoga keputusan kami tepat,

    ReplyDelete
  6. Salam kenal Bu Fatimah,

    Untuk mahal atau tidaknya, memang agak sulit dibandingkan karena masing-masing bank syariah memiliki promo/program yang berbeda-beda. Tapi yang saya dengar sih juga begitu Bu, Muamalat paling kompetitif untuk marginnya.

    ReplyDelete
  7. Salam kenal mas prabowo,
    Untuk porsi pokok vs marginnya berapa ya di BNIS? Apa sudah pernah ambil kpr disini? Karena mereka ga open tentang porsinya. Seperti beli kucing dlm karung aja.

    ReplyDelete
  8. Salam kenal Andriane,

    Seperti terlihat dalam gambar, untuk pembiayaan 180juta rupiah misalnya, marginnya untuk 10 tahun adalah 7,92% kali 180juta dikali masa angsuran 10 tahun. Total margin 142,56juta selama 10 tahun. Ditambah pokok 180juta jadi 322,56juta (harga yang diberikan bank).

    ReplyDelete
  9. salam kenal pak prabowo

    Maaf saya mau tanya tentang margin yg 15 itu 8,91% update bulan apa ya pak?, saya rencana mau mengajukan KPR di BNI syariah tapi ko saya dikasih margin 9,52 % ya pak?, apakah tiap unit bak BNI syariah berbeda marginya?, terimakasih

    ReplyDelete
  10. Salam kenal juga Bu Ayu,

    Itu data sudah lama sekali Bu, sekitar 3 bulan yang lalu saya dapat dari BNI Syariah cabang Bendungan Hilir Jakarta. Perlu diketahui margin ketika apply KPR pun bisa jadi tidak sama dengan margin yang didapat pada saat serah terima / aplikasi diapprove. Terima kasih.

    ReplyDelete
  11. Benar Ibu Ayu, untuk bulan Maret dan April 2014 margin 9,52% loh. Saya juga mau ambil KPR di BNI Syariah.

    Jika margin ketika apply KPR pun bisa jadi tidak sama dengan margin yang didapat pada saat serah terima / aplikasi diapprove ..... ya itu artinya pasrah aja deh .....

    ReplyDelete
  12. @stwn..
    Setahu saya cara kerjanya kurang lebih seperti ini :
    Misal anda ingin beli rumah seharga 100 jt, DP cuman punya 20jt.
    Nah bank lah yg membelikan rumahnya untuk anda dengan harga 100jt. Namun bank kemudian menjual rumah tsb ke anda dengan harga pokok tadi + margin (keuntungan bank).
    Contoh:
    harga pokok (HP) rumah = 100 jt,
    margin= 100jt, DP : 20jt masa angsuran : 15th.

    Maka itungan : HP-DP = 80jt
    80jt + 100jt (margin) = 180jt

    Kemudian angsuran per bulannya: 180jt/ 15 * 12 (biar ketemu angsuran per bulan).

    Ketemu deh angsurannya per bulannya.. Rp 1 juta.

    Mo tuh BI rate naek atau turun, ga ngaruh.. angsuran anda tetap Rp 1 Juta selama 15 th.


    CMIIW ya..

    ReplyDelete
  13. Coba aja marginnya ditawar mas/mbak.. Kira2 bisa ndak?
    Pengalaman saya dulu sih ndak bisa ditawar. Cuman kali aja anda2 lebih beruntung.. :D

    ReplyDelete
  14. Terima kasih Bung Ripcord sudah berkomentar. Salam.

    ReplyDelete
  15. Apakah bisa BNI Griya mengcover untuk renovasi rmh ?, lalu bagaimana caranya ?, apakah kita tinggal terima beres (tenaga tukang, desaign) sudah dr pihak BNI Griya ?

    ReplyDelete
  16. Informasi yang menarik.. Saya sedang mencari KPR untuk perumahan di Banten, daerah Tangerang Selatan. Kabarnya memang di sini notarisnya agak mahal ya..

    ReplyDelete
  17. maaf itu hitungan harga rumah yang 100 juta kenapa bisa jadi 180 jt ya.tolong dijelaskan saya belum ngerti.trus dibanding dengan btn lebih besar mana marginnya?

    ReplyDelete
  18. Halo Bung Sandoro (penyanyi?),

    Hitungannya harga rumah 300juta, karena down payment 120juta maka sisanya adalah hutang ke bank senilai Rp 180juta. Perhitungan margin atau keuntungan bank dari transaksi jual beli anggap saja mau nyicil selama 10 tahun dengan margin setara 7,92% maka total hutang ke bank menjadi 7,92 % dikali 10 tahun dikali 180juta jadi 322juta. Hitungan kasarnya untuk cicilan per bulan menjadi 322juta dibagi 120bulan menjadi 2,688juta per bulan.

    ReplyDelete
  19. Untuk KPR BTN (Syariah), tulisannya sedang masuk tahap draft. Semoga bisa published secepatnya. Terima kasih.

    ReplyDelete
  20. Menurut anda tahun tahun kedepan suku bunga bank akan naik terus apa bisa saja turun.terus menurut anda apa bisa seandainya saya ambil perumnas btn tp ngajuin kpr di bank yang lain?

    ReplyDelete
  21. Biasanya developer sudah bekerja sama dengan bank tertentu untuk pengajuan kredit. Sebetulnya sah-sah saja bila kita ingin menggunakan jasa bank lain, tapi biasanya akan makin repot karena beda bank berarti beda notaris (notarisnya soalnya bank yang akan pilihin), plus biaya lain yang mungkin timbul.

    Untuk bunga KPR bank konvensional biasanya sih naik Mas, yang murah hanya cicilan di awal karena masih fix. Kenapa harus ambil di perumnas btn? Tidak berminat beli di tempat lain?

    ReplyDelete
  22. misi min
    saya ambil kpr bni syariah sebesar 100 jt
    rencana saya mau lunasin setelah setahun berjalan cicilan
    pertanyaannya, perhitungannya gimana min, berapa yg harus saya bayar untuk melunasi nya?

    ReplyDelete
  23. Salam Bung Delik,

    Mohon maaf untuk pelunasan maju / dipercepat di BNI Syariah saya belum punya pengalaman. Mungkin di tulisan lainnya atau mungkin dari pembaca lain ada yang punya jawabannya?

    ReplyDelete
  24. saya mau tanya mas..kalau harga rumah 300 jt dp 20% untuk 15 th kira kira berapa angsurany per bulan mas...terima kasih.

    ReplyDelete
  25. Bung Nazar, untuk simulasi KPR BNI Syariah dengan pinjaman 240 juta jangka waktu 15 tahun (margin setara 8,91% pa), kira-kira perhitungannya seperti berikut.

    Total margin = 8,91% kali 15 tahun dikali 240 juta = 320.760.000, plus pokok Rp 240juta menjadi Rp 560.760.000 dibagi 180 bulan (15 tahun) sehingga cicilan per bulan kira-kira Rp 3.115.333

    ReplyDelete
  26. Kalau mau meminjam di bni syariah sebesar 130 jt untuk margin kprnya berapa dalam jangka waktu 5 tahun

    ReplyDelete
  27. Terima kasih sudah berkomentar Bu Dewi,

    Jika menggunakan perhitungan margin KPR BNI Syariah di atas, jangka waktu 5 tahun dengan nilai pinjaman Rp 130 juta,
    Margin = 6,69% * 5 (tahun) * Rp 130 juta = Rp 43.485.000

    Jadi cicilan per bulan bisa kita perkirakan = (Rp 130 juta + Rp 43,85 juta) / 60 bulan = Rp 2.897.500

    ReplyDelete
  28. Mas matu bertanya : kalau rumah dengan harga Rp. 259.000.000, DP. 20%, cicilan selama 15 Tahun, tetapi gaji saya hanya Rp. 5 juta / bulan, bisa masuk gak ya mas untuk KPR BNI Syari'ah..?? atau bisa gak mas DP. saya tambah agar angsuran bisa masuk Rp. 2 juta / bulan?

    ReplyDelete
  29. Salam kenal Bung Fauzi,

    Jika menggunakan asumsi di atas, margin setara bunga 8,91 % per annum.

    DP 20 persen berarti Rp 51.800.000. Pinjaman ke bank menjadi Rp 207.200.000.

    Harga jual kembali ke nasabah = Rp 207.200.000 * 8,91% * 15 tahun + Rp 207.200.000 (pokok) = Rp 484.122.800.

    Jumlah ini akan kita bagi 180 bulan (jumlah bulan dalam 15 tahun), sehingga cicilan tetap per bulan = Rp 2.689.571.

    Menurut saya ini agak riskan mengingat cicilan melebihi 40% dari penghasilan bulanan. Kemungkinan besar tidak diapprove. Saran saya mungkin Bung bisa paksa untuk menaikkan DP menjadi 40% dari harga jual, atau Rp 103.600.000.

    Jika ada pembaca lain yang ingin memberikan saran untuk Bung Fauzi, saya persilakan..

    ReplyDelete
  30. Mas saya mau tanya...
    saya ingin mengajukan KPR ke bank BNI syariah..
    sehubungan untuk DP menurut saya masih kurang jd sy berniat untuk ditabung dulu di bank ini..dan apabila sy dapet lokasi perumahan yg cocok trus langsung sy ajukan..
    kira2 prosesnya akan lebih mudah atau sulit...trima kasih

    ReplyDelete
  31. Salam kenal Pak Supandi,

    Setahu saya ada atau tidaknya rekening Bapak di bank tujuan KPR tidak terlalu mempengaruhi apakah KPR diterima atau tidak. Toh dari BI checking nanti ketahuan Bapak punya rekening di bank mana saja dengan jumlah saldo berapa. Thanks.

    ReplyDelete
  32. Pak klo ambil rumah dengan harga 180 juta berapa um dan angsuran nya selama 15 tahun.trimakasih

    ReplyDelete
  33. kalau margin BNIS itu ngambilnya berdasarkan suku bunga konvensional jg?
    tolong penjelasannya

    ReplyDelete
  34. Bung Dino mau DP berapa persen?

    ReplyDelete
  35. Berbeda. Menurut saya margin BNIS di atas hanya "disetarakan" dengan margin suku bunga konvensional, karena memudahkan calon nasabah untuk membandingkan saja.

    ReplyDelete
  36. apakah benar margin/bunga BNIS lebih mahal dibandingkan dengan konvensional ?

    ReplyDelete
  37. Untuk long term dan di tengah ketidakpastian ekonomi, lebih kecil margin syariah dibanding konvensional. Fixed nya untuk konvensional kan paling setahun dua tahun aja?

    ReplyDelete
  38. Ah. Khoirul Yaskhudi, S.Pd SMK N 2 LamonganApril 10, 2015 5:33 pm

    mas..bener gak kpr syariah yang angsuranya paling ringan adalah bank muamalat??terus kira2 biaya untuk administrasinya banyak gak ya??
    tq

    ReplyDelete
  39. Kalau kata orang sih begitu, Bung. Saya pake BTN Syariah, 5 tahun kena sekitar 7% pa. Mungkin Muamalat di bawah itu. Biaya administrasinya akan saya jelaskan dalam postingan tersendiri, KPR BTN Syariah

    ReplyDelete
  40. Infonya bermanfaat banget nih mas. Kebetulan hari ini saya ke btn syariah, untuk plafond 340jt, tenor 15th, saya dikenakan cicilan 4,5jt. Menurut mas prabowo, kemahalan ga?
    Terima kasih banyak.

    ReplyDelete
  41. Salam kenal Bung Acep,

    Cicilan 4,5 juta fixed selama 15 tahun berarti Rp 810 juta. Kalau pinjamannya hanya 340, berarti marginnya setara

    470 / 340 / 15 tahun = 0,09215686275 ~~ 9,21 % p.a.

    Lumayan gede juga Pak, saya di BTN Syariah kena 7,3% pa dengan plafon 80 juta dan jangka waktu 5 tahun.

    ReplyDelete
  42. Mas prabowo, salam kenal juga.
    Iya nih saya sudah coba nego tapi sayangnya tidak ada penurunan harga.
    Saya coba kalkulator kpr muamalat, cicilannya beda 300rb-an, 4.19jt.
    Tp developernya tidak kerjasama.
    Mohon sarannya mas.

    ReplyDelete
  43. Saya mau tanya,itu perhitungan 470 dri mana ya??kalau 340 itu kan plafonnya,kalau yg 470 itu di hitung drimn??

    ReplyDelete
  44. Mba astri, 810-340.

    ReplyDelete
  45. Menurut saya ambil bank yang sudah kerjasama dengan developer, karena kemungkinan aplikasi kredit kita diterima akan jadi lebih besar (dibanding ambil dengan bank lain yang walau lebih murah, tapi tidak kerjasama langsung dengan pengembang). Apalagi, semisal kasus sertifikat tanah belum dipecah, plus jika ada biaya lain-lain kita sedikit dipermudah. Untuk biaya lain-lain akan saya tulis dalam artikel tersendiri.

    Semoga berhasil ya Bung Acep.

    ReplyDelete
  46. Amin. Terima kasih mas atas sharing dan sarannya.

    ReplyDelete
  47. Mas cara perhitungan pelunasan dipercepat BNI syariah gimana ya,
    misal nilai kpr 322 jt, selama 10 th, dan sudah berjalan 1th...
    terima kasih

    ReplyDelete
  48. Mas Prabowo, saya mau tanya, rencana mau ambil KPR di BNIS selama 15 tahun, plafon yg disetujui sebesar 139.021.000 kemudian profit marginnya 198.521.888. apakah profit marginnya memang besar ya (lebih dari plafon yang disetujui)? Mohon sarannya ya, terima kasih.

    ReplyDelete
  49. Halo Bung Oko,
    Saya belum tahu kalau perhitungan pelunasan dipercepat di BNI Syariah, tapi sebagai perbandingan nanti saya buatkan perhitungan di BTN Syariah, artikelnya masih draft.

    ReplyDelete
  50. Salam kenal Bung Apri,

    Plafon 139.021.000 margin 198.521.888 berarti 198 / 139 / 15 = 9,496 % pa. Emang segitu Pak kalau ambil 15 tahun. Bisa dicoba dengan skema 15 tahun di tahun kelima pelunasan dipercepat. Saya nggak tahu mana yang lebih untung, yang jelas kalau ada kesempatan buat ngutang, mending ngutang aja Bung. :D

    ReplyDelete
  51. Dari perhitungan di atas berarti sebulan Bung Apri kena cicilan 1,87 juta. Berarti salary minimal harusnya 4 juta. Menurut saya sih nggak terlalu berat. Ambil aja, Bung.. Duit 1,87 juta 5 tahun lagi nggak ada apa-apanya.

    ReplyDelete
  52. oh gt ya...sip sip, kalo misalnya tahun kelima pelunasan dipercepat kira2 pokoknya berapa yg harus saya bayar ya?

    ReplyDelete
  53. Tergantung Bank dan perhitungannya, Bung. Nanti akan saya tunjukkan perhitungan pelunasan dipercepat untuk BTN Syariah, jadi Bung bisa bandingkan.

    ReplyDelete
  54. Waktu itu saya sempat tanyakan ke BNIS, bagaimana kalo pelunasan dipercepat, merekan menginfokan, klo pelunasan dipercepat, sisa pokok + profit margin 1 bulan berjalan dan biaya administrasi sekitar 15.000...gmn Mas Prabowo?

    ReplyDelete
  55. Mas Prabowo saya mau tanya : kalau rumah dengan harga Rp. 343.000.000, DP saya Rp. 90.000.000, cicilan selama 15 Tahun, dengan gaji gabungan sekitar 9.500.000/bulan bisa masuk gak ya mas untuk KPR BNI Syari’ah?
    Terima kasih

    ReplyDelete
  56. Total pinjaman 343 - 90 = Rp 253,000,000, dikali 15 tahun x 8.91 % = Rp 338,134,500 (margin kira-kira)
    Ditambah pokok pinjaman Rp 253,000,000 jadi Rp 591,134,500. Ini dibagi rata 180 bulan jadi cicilan per bulan kira-kira

    Rp 3.284.080,5556 / bulan

    Kayaknya sih masih masuk Bung, masih di bawah 40 persen penghasilan gabungan per bulan, kecuali Bung punya cicilan lain (mobil, kredit, dll)

    ReplyDelete
  57. Mas prabowo, saya mo tnya... saya mo ambil rumah seharga 166 jt, dengan dp 20%, dengan gaji 5 jt per bulan, kira2 cicilan 10/15 tahun bisa masuk gak ya d kpr bni syariah

    ReplyDelete
  58. Salam kenal Bu Rini, gaji Rp 5 juta sebulan tidak usah pake mikir lagi Bu, langsung ambil saja kalau 10 tahun.

    ReplyDelete
  59. Mas prabowo saya ad kpr btn 600 rb/bln msh 8thn jika saya mw mengajukan k bnis 250jt /7thn atau 10thn gaji 5jt kurang bsa g y di setujuidan angsuran nya brp?? Mksi

    ReplyDelete
  60. Salam kenal Pak Bowo.
    Kalau KPR menggunakan Bank Syariah dalam jangka waktu tertentu, apakah ada pinalty kalau mau bayar langsung lunas? Misal cicilan hanya berjalan 13 bulan, sisanya langsung di bayar lunas karena ada rejeki.

    ReplyDelete
  61. Mas prabowo, sudah lama tidak buka blognya ya? Boleh tahu gak mas margin bni syariah utk tahun 2015 ini berapa utk tiap jangka waktu cicilan? Sy ada rencana meminjam 261 jt margin yg dikasih bni 8.99 jangka waktu 10 thn

    ReplyDelete
  62. Kredit bisnis 250 juta per 7/10 tahun itu margin/bunganya berapa Bung? Kalau hitung kasar, anggap saja margin untuk bisnis setara 10% pa, kali 10 tahun, dikali pinjaman = Rp 250juta. Tambah pokok Rp 250 juta jadi Rp 500 juta dibagi 120 bulan sudah Rp 4,166 juta sebulan. Saya rasa agak sulit Bung.

    ReplyDelete
  63. Salam kenal Bung Djemi, blog masih sering dibuka untuk edit draft post dan lihat traffic saja Bung. Margin BNI Syariah untuk tahun 2015 saya kurang tahu, tapi margin 8.99 pa untuk jangka waktu 10 tahun lumayan tinggi menurut saya Bung. Dicoba di BTN Syariah bagaimana ?

    ReplyDelete
  64. Salam kenal, Bung Mahin. Untuk KPR BTN Syariah dan BNI Syariah setahu saya tidak ada penalti.

    ReplyDelete
  65. Salam kenl om prabowo
    Saya mau tanya, kalau saya mau ambil kpr dgn harga rumah 700jt dan dp 150jt, kira2 brp ya angsurannya klo saya ambil 15th
    Dan penghasilan saya perbulan 20jt, apakah gaji dan angsuran bisa masuk?
    Tks

    ReplyDelete
  66. Salam kenal juga Bung Rams. Hitungan kasarnya sih masuk banget Pak, 550 tambah margin 9% pa kali 15 tahun = Rp 1.292.500.000 / 180 bulan. Cicilan per bulan jadi Rp 7.180.555.

    ReplyDelete
  67. Malam pak prabowo.. mau tanya.. saya berencana mau melunasi kpr saya di bank syariah x. Saat akad di beritahukan tentang wanprestasi. Selanjutnya saya mencoba bertanya ke bank syariah tersebut apabila saya ada rejeki untuk melunasinya. Dan setalah saya datangi dan diberikan penjelasan oleh AO nya saya masih dikenakan margin 4x +sisa pokok. Apakah ini kebijakan dari bank syariah x ini atau memang seperti itu. Trima kasih. Informasinya.

    ReplyDelete
  68. Untuk pelunasan maju mohon maaf saya tidak mengetahui rinci, mungkin di tulisan berbeda. Coba Ibu lihat lagi pasal mengenai pelunasan dipercepat, biasanya di situ ada penjelasannya. Sisa pokok otomatis, yang margin 4x itu mungkin sebagai pengganti dari "cicilan 2 bulan"?

    ReplyDelete
  69. trimakasih pak prabowo atas jawabnnya. :)

    ReplyDelete
  70. salam mas prabowo,
    saya mau nanya nie mas, kebetulan sayaa baru nuliss Tugas akhir tentang KPR, bagaimna sih pembukuannya. saat terjadi akad, kemudiaan saat angsuran, pencatatn bunga dan pendapatannya

    ReplyDelete
  71. Semoga beberapa hari lagi saya bisa publish tulisan yang menjawab pertanyaan Ibu. Judulnya "KPR di Bank BTN Syariah"

    ReplyDelete
  72. Mas mau tanya,,klo di bnis gk pake DP bisa gk?makasih

    ReplyDelete
  73. Salam
    Saya ingin meminta pencerahan.
    Saya mengambil kpr d bank bni syariah selama 10thun, dan pada saat akad bunga 7,5%/thun, sudah berjalan dr thun 2011, di tahun 2015 saya ingin melakukan pelunasan,
    Sisa pinjaman saya 190jt sekian, dan pada rekening saya setiap bulan ada ket potongan pinj (1,1sekian jt) dan margin (1,4jt).
    Pada saat ajad saya jg menanyakan apabila ingin melunasi sebelum jatuh tempo dan di informasikan bahwa : jumlah pokok hutng + margin bulan berikutx yg berjalan.
    Dan saya ingin melunasinya skrg, dan saya mendapatkan informasi saya harus melunasi 139jt sekian. Saya juga menanyakan berapa pokok hutang saya saat ini? Tetapi pihak bank tdk menginformasikan, hanya memberi tahukan :
    Jumlah pinjaman ph+margin: 190jt, dan diskon 51jt (informasi pertama), saya tanyakan lage kemudian d beri tahukan diskon menjadi 55jt.
    Berapa diskon yang seharusnya diberikan (persen)
    Bukankah syariah tdk mengenal riba dan bisa saja menjadi haram.
    Mohon pencerahan bagi yang mengerti aturan yang sebenarnya, jangan sampai syariah yang ada d belakang hanya embel2 islam saja, dan tidak memberikan informasi yang benar.
    Terima kasih
    Saya mohon informasinya : atau via tlf: O818O264669O.
    Salam

    ReplyDelete
  74. Salam kenal Bung Bambang,
    Pokok dan margin berlaku anuitas, artinya dalam jangka waktu berjalan, angsuran pokok akan semakin besar, dan margin akan semakin kecil, ini membuat total angsuran per bulan jumlahnya tetap. Jadi, yang hendak kita lunasi hanyalah sisa pokok hutang saja.

    ReplyDelete
  75. mau tanya gan kalau untuk dp perumahan ada ketentuannya ga kalau blm pernah ambil rumah sm sx. misalkan harga rumah 400 juta

    ReplyDelete
  76. sy mau tanya mas.,., saat ini sy punya utang di 2 bank, pertama BRI 98 juta (konsumtif) mulai juni 2013, kedua BNI SYARIAH 126 JT. (pembiayaan),., rencana sy mau take over ., tp bingung, ., untuk saat ini bank mana meerima digabubgnya keduanya (konsumtif+pembiayaan) menjadi pembiayaan di 1 bank?

    ReplyDelete
  77. Untuk KPR pertama kali, DP minimal masih 20% dari harga rumah (Rp 80 juta untuk kasus Ibu). Saya belum tahu, sepertinya aturan minimal DP 30% belum diberlakukan Bank Indonesia.

    ReplyDelete
  78. Ini pembahasan yang di luar pengetahuan saya Bung Hamdan, mohon maaf tidak bisa memberi pencerahan. Mungkin pengunjung lain ada yang bisa memberi informasi?

    ReplyDelete
  79. mlm pak wo sy mw tny sy rencana januari 2016 mw kpr di bnis hrg rumah 265.000.000 dp 50.000.000 selama 15 th..gaji sy 3.900.000 + penghasilan lain totalnya 8.500.000. tp angsuran mobil sy bln maret 2016 br lunas..brp angsuran per bln dan kira2 di setujui tdk oleh bnis..trims

    ReplyDelete
  80. Karena saya kurang tahu pasti margin saat ini untuk jangka waktu 15 tahun di BNI Syariah, pakai asumsi 9%pa kali 15 tahun saja ya Bung.

    Pinjam Rp 215.000.000, ditambah margin 9% * 15 * 215.000.000 = 290.250.000

    Total = Rp 505.250.000, dibagi 180 bulan = Cicilan per bulan Rp 2.806.944

    Kemungkinan masih masuk Bung, semoga berhasil.

    ReplyDelete
  81. Assalamu'alaykum warahmatullah pak Prabowo.. Mohon pencerahan dan jawabannya.. Saya tertarik u/ membeli sebuah rumah dmn rmh tsb belum dibangun (indent).. Sudah melakukan booking dan Dp ke 1 (dp cicil 10@bln).. Namun bank tsb bekerjasama dgn BTN saja.. Apakah saya msh bs menggunakan KPR syariah? Menurut anda KPR Syariah mana yg paling kecil margin nya? Terima kasih..

    ReplyDelete
  82. Wa'alaikumsalaam warohmatullah wabarokatuh Bung Anjar, salam kenal. Setahu saya masih bisa, namun nanti akan terkendala dengan approval dari bank. Jika developer pake bank BTN, kemungkin besar aplikasi akan diterima lebih besar. Namun saya pribadi agak menghindari bank konvensional. Semoga Bung bisa memiliki rumah idaman Bung dan mendapat keberkahan. Aamiin.

    ReplyDelete
  83. Salam knal pak prabowo mohon pencerahanya karena saya masih awam.rencana saya mw ambil tumah dengan dengan siatem kpr,harga 500 jt dp 50 jt .mohon pencerahanya pak trmksh,,,

    ReplyDelete
  84. Apakah porsi pokok vs Margin tiap bulannya sama?
    atau malah berbeda-beda tiap bulannya?
    sebagai contoh margin saya di bank muamalat :
    1. Bulan februari 2016 : Pokok = Rp.598.276 sedangkan margin nya = Rp.4.061.455 sehingga total angsuran Rp.4.651.607 trus bulan berikutnya
    2. Bulan Maret 2016 : Pokok = Rp.598.276 sedangkan margin= Rp.4.053.331 dan total angsuran nya tetap di Rp.4.651.607
    3. sedangkan di akhir angsuran yaitu bulan Agustus 2028 : Poko = Rp.4.588.458 sedangkan margin hanya = Rp.63.168 dan total angsuran nya tetap di Rp.4.651.607
    jadi, margin nya itu berubah2 tiap bulan yaitu dari besar sampai kecil. sedangkan pokok nya berbanding terbalik yaitu dari kecil sampai akhirnya besar.

    Sehingga kalau saya simpulkan prakteknya sama aja dengan bunga biasa tapi dibikin tetap.

    Nah, kalau BNI syariah gimana yaa? apakah perbandingan porsi pokok dan marginnya sama terus tiap bulan?

    ReplyDelete
  85. Bung Ade, perbandingan porsi pokok dan margin, semakin menuju masa berakhir cicilan, maka porsi pokok akan semakin besar dan margin akan semakin kecil. Itulah sebabnya pelunasan dipercepat di awal-awal masa cicilan sebetulnya tidak terlalu menguntungkan karena "setoran" kita ke Bank (dalam bentuk pokok hutang) masih kecil. Sebagai perbandingan, Bung Ade bisa melihat lebih detail penjelasan saya di artikel tentang KPR BTN Syariah. Semoga membantu Bung.

    ReplyDelete
  86. as.pak, saya mau nanya .kalo saya ajukan k bank muamalah. harga rumah 140 juta . uang saya ada 20 juta . jadi sisanya 120 juta. saya mau kredit selama 15 tahun berapa perbulannya?

    ReplyDelete
  87. Kalau dengan asumsi 9% pa berarti sekitar Rp 1.566.666,667 per bulan, Bung. Semoga dilancarkan urusannya. Salam.

    ReplyDelete
  88. Sekedar sharing. Klo KPR di Bank Syariah akadnya khan murabahah/jual beli. Akad yng terjadi antara bank dan nasabah. Jadi seharusnya harga rumah yng berlaku adalah harga jual bank (pokok + margin), bukan harga jual dr developer. Oleh bank baru di breakdown pembayaran perbulannya sesuai dengan masa cicilan, jika terjadi pelunasan dipercepat harusnya semua sisa kewajiban (cicilan perbulan x sisa masa cicilan). Mengenai diskon atas margin yg diberikan adalah kebijakan bank dlm memberikan. Krn akad adalah jual beli....#mohon koreksi jika ada salah.

    ReplyDelete
  89. Sy mau tanya sy kredit rumah sisa platform yang di KPR 430.000.000 selama 5 tahun,,sy di kasih tau sma pihak developer katanya bunga 7.92 persen selama 5 tahun.tapi sy lihat di atas 6.69 persen selama 5 tahun.apa tiap bank bni syariah cabang bebeda bunga tiap tahun nya?trus tlong gmna cara pehitungan kpr nya.mkasih

    ReplyDelete
  90. Artikel tersebut ditulis tahun 2014 silam. Kemungkinan besar sudah berubah, Bung. Perhitungannya bisa dipelajari dari artikel saya yang terkait, bisa di-search "KPR BTN Syariah". Semoga berhasil.

    ReplyDelete
  91. Berarti, harga rumah sm margin yg harus dibayar bisa jadi lebih mahal marginnya ya? Atau sama besarnya dengan harga rumah... *gagal paham* *bingung*

    ReplyDelete
  92. Perhitungan margin tergantung banyak hal, salah satunya tenor atau jangka waktu pengembalian pinjaman (5, 10, 15 tahun, dst)

    ReplyDelete
  93. Abu Lutfi AssalaamSeptember 03, 2016 5:13 pm

    Assalamu'alaikum Warrahmatullahi Wabarakatuh, afwan izin komen nih. Setau saya bank syariah di Indonesia jika masih menerapkan denda pembayaran, sita rumah, penalty, asuransi, 2 angka yang berbeda dalam akad jual beli dan margin bagi hasil yang lebih dari 10% itu sdh jatuh kepada kezhaliman dan dekat kpd riba. Alangkah baiknya cari developer syariah tanpa melalui bank syariah jika kita tidak bisa melakukan tawar menawar yang kuat. Syukron

    ReplyDelete
  94. Izin mau bertanya sy punya cicilan 100 juta selam 6 th sdh berjalan 4 thun sy au melunasi nya apakah sy byr poko nya atau byr sama bunga ny juga

    ReplyDelete
  95. Assalamu'alaikum mas Prabowo.

    Maaf lagi galau nih.
    Mau Tanya, waktu itu 2012 saya mengajukan KPR BNI Syariah untuk pembiayaan Rp 430juta. Margin lupa waktu itu berapa, cuma angsuran 5.6jt/bln, flat untuk 15 tahun.
    Nah di 2017 rencana akan saya lunasi. Untuk berapa jumlah yang harus dilunasi ada simulasinya kah? soalnya kemarin Tanya BNI Syariah mereka ga ngasih perhitungannya. Terima kasih atas jawabannya.

    ReplyDelete
  96. Wa'alaykumsalaam warohmatullah. Untuk simulasi perlunasan dipercepat di bank BNI Syariah, saya tidak tahu Bung. Tapi kalau untuk perbandingan, bisa lihat artikel saya yang lain di sini http://muhajirin.net/keuangan/akad-kredit-kpr-btn-syariah-seri-3/. Bisa juga search artikel yang lain dengan keyword "btn syariah" atau pelunasan dipercepat. Semoga semakin rajin berdzikir biar tidak galau lagi.

    ReplyDelete
  97. Assalamu Alaikum Pak Prabowo,
    Mohon pencerahannya saya take over kpr mandiri saya ke bni syariah, akad murabahah sebesar 250 juta selama 120 bulan. cicilan perbulan 3.956.250 sudah 26 bulan. saya mengajukan pelunasan di percepat dan balasan dari BNI sangat mengejutkan, sisa kewajiban saya 371.888.420, dan dapat diskon 142.203.420 di haruskan membayar 229.700.000. Itu perhitungan bunganya/ margin nya seperti apa ya karena dari BNI tidak memperlihatkan perhitungan diskon nya. mohon sarannya pak bagaimana saya bisa berargumen untuk menaikkan nilai diskonnya. terus terang sangat kecewa dengan cara BNI syariah seperti ini
    Terima kasih

    ReplyDelete
  98. Wa'alaykumsalaam warohmatullah wabarokatuh.

    Mohon maaf kalau BNI saya kurang tahu Bung. Tapi sebagai perbandingan, ini detail jadwal angsuran di KPR BTN Syariah http://muhajirin.net/keuangan/akad-kredit-kpr-btn-syariah-seri-3/#comment-92458

    ReplyDelete

Post a Comment

Tulisan Terpopuler

Cara Menggadaikan Barang di Pegadaian

Sebetulnya cara menggadaikan barang di pegadaian boleh dibilang lebih mudah daripada yang selama ini kita duga. Berikut saya ceritakan pengalaman saya menggadaikan emas (barang yang paling umum digadaikan di pegadaian) di Pegadaian Negeri Slipi Petamburan, Jakarta.
Mengapa memilih Pegadaian? Pegadaian adalah salah satu BUMN yang pernah mau masuk ke bursa saham. Pegadaian memang memiliki aset yang banyak, sehingga dulu Dahlan Iskan berencana membuat PT Pegadaian IPO. Ada banyak sekali barang "sekolahan" yang nggak ditebus sama pemiliknya. Karena nilai pinjaman selalu lebih rendah (atau minimal sama dengan) nilai taksiran barang, otomatis pegadaian jarang merugi.

Menurut saya, setidaknya ada 2 alasan utama mengapa orang lebih senang ke Pegadaian. Pertama, bunga yang ditawarkan Pegadaian lebih rendah daripada rentenir. Pegadaian juga lebih terpercaya karena merupakan perusahaan plat merah. Kedua, prosesnya relatif cepat untuk sekadar mengejar likuiditas. Hampir apa saja bisa di…

Apa Itu Opportunity Cost?

Secara sederhana, opportunity cost atau biaya peluang adalah biaya yang timbul karena memilih sebuah kegiatan bisnis tertentu dibanding kegiatan bisnis yang lain. Katakanlah Anda memiliki modal bisnis tambahan sebesar Rp 100juta. Dengan uang Rp 100juta tersebut, Anda memilih untuk menambah jumlah mesin, daripada menyewa ruko baru untuk ekspansi regional.

Kegiatan bisnis A : menambah jumlah mesin, menghabiskan dana yang sama dengan kegiatan bisnis B (menyewa ruko baru). Padahal, bila dihitung dan dilakukan riset sedikit, Anda bisa mengetahui bahwa menambah jumlah mesin baru tidak menghasilkan keuntungan yang sebanding bila Anda memilih untuk menyewa ruko baru untuk penetrasi pasar. Keputusan Anda untuk memilih kegiatan bisnis A, berakibat adanya opportunity cost (biaya peluang) Anda tidak bisa menghasilkan keuntungan sebesar ketika Anda memilih kegiatan bisnis B.
Opportunity cost bisa dijumpai dalam kehidupan sehari-hari. Misalnya saat Anda menunggu bis. Ada yang menghabiskan waktu de…

Mengapa Anda Sebaiknya Tidak Beli Asuransi

Asuransi kesehatan, asuransi jiwa, asuransi investasi, dan berbagai macam model asuransi lainnya, semakin berkembang sejak tahun 1998 di negeri ini. Mengapa? Karena sejak peristiwa kerusuhan Mei, orang mulai sedikit cemas. Bagaimana mengamankan aset yang sudah diraih, atau memastikan apa yang akan dicapai dalam waktu sekian tahun mendatang? Pendidikan anak saya siapa yang jamin? Kalau mobil saya kenapa-kenapa, duit siapa buat bayar bengkel? Kalau saya satu-satunya tulang punggung keluarga dan mati kena serangan jantung/stroke, siapa yang ngasih makan istri dan anak?



Semua pertanyaan-pertanyaan yang solusinya tidak pasti, seolah-olah bisa dijawab dengan asuransi. Bukannya saya nggak seneng sama asuransi, tapi kalau pertanyaannya adalah "Apakah kita membutuhkan asuransi?" mungkin jawaban sebenarnya adalah "belum tentu". Contoh saja, kalau umur Anda 25 tahun, masih segar bugar, tidak punya tanggungan siapa-siapa (hidup sendiri alias masih single), agak mengherankan ap…

Pengalaman Membuat Kartu Kredit

Kalau ada pertanyaan, apa sih yang membuat aplikasi kartu kredit kita diterima atau ditolak oleh bank? Jawaban sebenarnya adalah, tidak ada yang tahu pasti. Katanya harus bekerja minimal setahun, katanya lagi minimal penghasilan harus sekian juta sebulan, katanya lagi mesti ada saldo terendap sekian rupiah di tabungan. Semua serba katanya dan katanya. Bahkan pegawai bank sendiri tidak bisa memberi Anda alasan bila aplikasi kartu kredit Anda ternyata REJECTED.
Namun yang saya tahu, memang ada beberapa hal yang "memperkuat" kemungkinan aplikasi Anda diterima oleh Bank. Beberapa alasan tersebut adalah Bukan tipikal nasabah yang bermasalah Tahukah Anda bahwa sebetulnya data kita di Bank Indonesia memiliki rapor tersendiri. Katakan kita sudah terlanjur mencicil apartemen, dan tercatat beberapa kali menunggak atau telat bayar. Di mata Bank Indonesia, nilai kita sudah minus. Rapor tersebut dikenal dengan sebutan BI Checking, dan laporan ini bisa diakses oleh semua bank dan lembaga…

Syarat KPR BTN Syariah (Seri 1)

Syarat KPR BTN Syariah mirip dengan pengajuan KPR di Bank Syariah lainnya. Prosesnya pun relatif panjang, mulai dari kelengkapan berkas, proses wawancara hingga survey lokasi rumah. Mari kita bahas satu per satu.
Tentang KPR BTN Platinum iB Produk KPR di BTN Syariah pembiayaannya ada berbagai macam. Salah satunya adalah KPR BTN Platinum iB. KPR BTN Platinum iB adalah produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan, rusun, atau apartemen bagi nasabah perorangan dengan akad murabahah atau jual beli. Banyak sekali bank yang tidak lagi menalangi pembiayaan, dalam artian rumahnya belum berdiri tapi bank sudah bayar dulu ke developer. Ingat bahwa Bank bukan lembaga sosial dan harus ada untung. Jangan sampai bermunculan developer yang modal dengkul saja, membangun rumah dari uang nasabah dan uang bank.


Keuntungan KPR BTN iB Seperti bank syariah lain, cicilan dari pengembalian pinjaman akan terus tetap nilainya hingga akhir jangka waktu pembiayaan. Kalau sebulan sudah dipatok 1 ju…