Belajar Sistem KPR di Bank BNI Syariah

Beberapa waktu lalu penulis sempat iseng bertanya tentang sistem kredit pemilikan rumah atau KPR di Bank BNI Syariah cabang Bendungan Hilir, Jakarta Selatan. Mengapa harus di Bank BNI Syariah? Sebetulnya tidak ada alasan khusus, dan bukan bermaksud membanding-bandingkan sistem KPR dengan bank lainnya. Hanya karena ada kenalan penulis di bank tersebut, dan untuk proses mencari ilmu saja.

Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional

Sistem KPR di Bank Syariah, memiliki perbedaan dengan sistem kredit pemilikan rumah di bank konvensional, dari segi akad atau perjanjiannya. Jika pada bank konvensional dikenal istilah bunga, maka pada bank syariah tidak terdapat istilah bunga (yang menurut sebagian besar ulama termasuk riba dan haram). Supaya para pegawai Bank Syariah bisa tetep makan enak, mereka mengambil untung dari apa yang disebut "margin".

Memahami Margin KPR

Margin ini sebetulnya mirip-mirip dengan bunga. Bedanya, margin keuntungan bank sudah ditentukan sejak pertama kali pembeli rumah bertransaksi. Sedangkan bunga, nilainya dapat berubah-ubah sesuai dengan keadaan pasar dan kebijakan bank (konvensional). Bisa jadi, pada tahun ke sekian (misalnya setelah 2 tahun fixed) cicilan berjalan, angsuran per bulan tiba-tiba melonjak karena bunga KPR menyesuaikan (floating).

Di Bank BNI Syariah, produk KPR-nya diberi nama BNI Griya Hasanah. Saya diberi simulasi bila seolah ingin mengajukan kredit pemilikan ruma di BNI Syariah. File .xls aslinya memang tidak diizinkan untuk disebarluaskan, tapi dari versi cetaknya, kita bisa lakukan sedikit "reverse engineering" dan mengetahui formula untuk menghitung marginnya.

Margin KPR di Bank BNI Syariah (disetarakan bunga konvensional)

1 tahun : 6,34% pa
2 tahun : 6,21% pa
3 tahun : 5,95% pa
4 tahun : 6,6% pa
5 tahun : 6,69% pa
6 tahun : 6,79% pa
7 tahun : 7,22% pa
8 tahun : 7,33% pa
9 tahun : 7,45% pa
10 tahun : 7,92% pa
11 tahun : 8,04% pa
12 tahun : 8,16% pa
13 tahun : 8,66% pa
14 tahun : 8,79% pa
15 tahun : 8,91% pa

Angka "margin" per tahun tersebut didapat dari formula (cicilan per bulan * 12 * jangka waktu - pokok) / pokok  / jangka waktu. Sebagai contoh, untuk pembiayaan Rp 180 juta, maka marginnya jika disetarakan bunga adalah (15.951.000 * 12 - 180.000.000) / 180.000.000 atau 6,34%. Jika ingin mengetahui margin total yang harus dibayarkan maka tinggal menggunakan formula cicilan per bulan * jangka waktu  * 12 bulan. Dari formula tersebut bisa kita simpulkan bahwa semakin lama jangka waktu pembayaran, maka semakin besar pula margin yang harus dibayarkan, sesuai dengan konsep Time Value of Money.

Minimal Uang Muka atau Down Payment

Minimal uang muka rumah adalah 20 persen dari harga rumah bila tidak termasuk rumah mewah. Dianggap "mewah" bila luas bangunannya di aas 70 meter persegi. Bila lebih dari itu, maka down payment menjadi 30 persen. Aturan BI juga menetapkan DP minimal 30 persen bila termasuk pembelian / kredit rumah kedua (jika sudah pernah kredit rumah sebelumnya), dan DP minimal 50 persen bila termasuk pengajuan kredit ketiga dan seterusnya.

Maksimum cicilan per bulan yang dibolehkan

Untuk menghitung maksimum cicilan per bulan yang diperbolehkan, dipergunakan formula 40% dari Take Home Pay (jika sudah berkeluarga maka pendapatan per bulan digabung, suami + istri). Ini tentu sudah dihitung bila kita punya kredit bank lain selain KPR, misalnya kendaraan atau kredit usaha. Hal ini mencegah orang tahu-tahu kena default atau nggak bisa bayar cicilan.