Akad Kredit KPR BTN Syariah (Seri 3)

Di kesempatan sebelumnya kita sudah sama-sama belajar tentang KPR BTN Syariah, mulai dari syarat-syarat kpr, hingga mencakup biaya-biayanya (silakan baca artikel seri sebelumnya). Jika semuanya telah selesai, tibalah saatnya penandatanganan akad kredit di Bank. Intinya, akad kredit adalah penandatanganan perjanjian antara bank, nasabah, dan developer/penjual rumah dalam rangka penyelesaian pembiayaan / KPR. Kita resmi menjadi pemilik dari rumah tersebut, dengan status cicilan, tentu saja.

Baca juga : KPR di Bank BNI Syariah

Apa yang dibutuhkan pada saat akad kredit KPR?

Jika Anda sudah berkeluarga, baik suami dan istri harus hadir dalam akad kredit. Selain itu, dibutuhkan materai nilai Rp 6000 yang banyak (sekitar 20 lembar). Sebelumnya, lemaskan jemari Anda karena diperlukan tanda tangan yang banyak pula. Selebihnya, siapkan mental saja, karena dengan selesainya akad kredit, maka resmi pula kita menjadi "penghutang". Selamat tidak bisa tidur nyenyak. :D

Pengertian Akad Murabahah dan Akad Wakalah (Wakil)

Akad kredit bank syariah secara umum terdiri dari dua akad yaitu murobahah dan wakalah (wakil). Akad murabahah, sederhananya adalah perjanjian jual-beli antara bank dan nasabah (kita), dalam hal pembelian rumah. Bank sepakat untuk menjual rumah dengan harga tertentu, dan kita sepakat untuk membelinya dengan harga yang disepakati. Di dalam akad kredit KPR juga terdapat rincian mengenai jumlah total pinjaman, harga rumah, alamat/lokasi, tanggal jatuh tempo, jangka waktu pembiayaan, cicilan per bulan, denda bila terjadi tunggakan, termasuk pasal-pasal mengenai pembayaran ekstra (akan terlihat pada gambar-gambar berikut).

Akad wakalah, pengertiannya adalah perjanjian antara bank dan nasabah, di mana nasabah memberi kuasa pada bank untuk membeli rumah dari developer/ penjual rumah. Maka dari itu akad ini disebut wakalah, atau "mewakilkan".






Semua pasal pada akad kredit akan dijelaskan oleh petugas bank, pasal per pasal. Jika ada hal yang kurang jelas, kita berhak untuk bertanya. Ini termasuk kasus di mana IMB atau sertifikat tanah masih belum pecah.

Mekanisme Pembayaran Cicilan

Untuk KPR BTN Syariah, kita diwajibkan untuk membuat sebuah rekening yang saldonya akan didebet otomatis jam 12 malam, sesuai dengan tanggal pembayaran tagihan (pada kasus di atas, tanggal 25 setiap bulannya). Tanggal pembayaran ini tidak bisa diubah, tidak seperti billing kartu kredit. Jadi, ketika sistem gagal mendebet otomatis rekening, maka terjadi gagal bayar dan kita akan otomatis terkena denda. Biasanya akan ditelpon oleh pihak bank.

Pembayaran Ekstra dan Pelunasan Dipercepat

Pembayaran ekstra adalah melakukan pembayaran sejumlah 5 (lima) kali cicilan per bulan dalam satu waktu. Gunanya adalah mengurangi sisa jumlah harga jual bank. Misal, dalam kasus di atas cicilan adalah Rp 1,82 juta per bulan. Bulan depan kita ingin melakukan pembayaran ekstra, dengan dana Rp 1,82 juta x 5 = Rp 9,1 juta. Maka potongannya adalah senilai dengan margin (keuntungan harga jual bank) dari angsuran bulan terakhir (ke-5). Oya, perlu diingat bahwa kebanyakan bank syariah menganut jenis perhitungan anuitas, artinya : dari total angsuran sebesar Rp 1,82 juta per bulan, dibagi menjadi porsi angsuran pokok + margin.

Total angsuran per bulan = angsuran pokok + margin

Contoh, di bulan pertama (cicilan ke-1), Rp 1,82 juta dibagi menjadi angsuran pokok Rp 953,579 + margin Rp 866,666. Seiring dengan waktu, porsi nilai angsuran pokok akan meninggi / naik dan porsi nilai margin akan menurun. Untuk kasus di atas, nilai angsuran pokok pada cicilan terakhir (cicilan ke bulan 60) adalah sebesar Rp 1,800,764 dan margin Rp 19,508. Ini membuat pembayaran ekstra yang dilakukan di awal masa cicilan lebih menguntungkan (margin lebih besar = potongan lebih besar).

Sedangkan pelunasan dipercepat adalah pembayaran sisa pokok / hutang sebelum masa jatuh tempo pembiayaan berakhir. Misal, di akhir tahun ke 3 (cicilan ke-36), kita ketiban rejeki nomplok dan ingin melunasi seluruh tagihan. Maka, kembali ke perhitungan anuitas di atas, agar bank tetap mendapatkan margin yang tinggi (bank tentu pintar-pintar), sisa hutang kita bukan flat, melainkan tergantung dari perhitungan sisa pokok.

Sisa pokok = total hutang - total angsuran pokok

Karena angsuran pokok per bulan selalu berbeda (ingat bahwa total angsuran = angsuran pokok + margin), maka sisa pokok di setiap bulan juga berbeda. Perhitungan seperti ini memastikan bank tetap mendapatkan margin yang cukup tinggi. Sebagai contoh, di akhir cicilan ke-36, sisa pokok = Rp 38,287,268. Sedangkan bila melakukan perlunasan dipercepat di akhir cicilan ke-48, maka sisa pokok = Rp 20,379,570. Mari bandingkan...

Total yang dibayarkan ke bank = bulan x total angsuran per bulan + sisa pokok

Akhir tahun ke-3 (cicilan 36) : 36 x Rp 1,820,245 + Rp 38,287,268 = Rp 103,816,088
Akhir tahun ke-4 (cicilan 48) : 48 x Rp 1,820,245 + Rp 20,379,570 = Rp 107,751,330 (lebih besar)

Demikian, semoga bermanfaat.

A programmer living in Indonesia. More

59 komentar

Halo mas muhajirin,informasinya sangat membantu. Kebetulan saya jg sedang proses untuk akad kredit di btn syariah,sp3k jg sudah keluar. Namun ada yg ingin saya tanyakan mas. Apakah mas dikenakan pajak pembeli dan biaya notaris? Karena sy ditagihkan kedua biaya tersebut,sedangkan tdk tercantum pada lembar sp3k nya (biaya notaris pada sp3k hanya 250ribu,namun developer memberikan informasi biaya notaris sekitar 8jt)..
Terima kasih mas

Salam Bu Risa,

Setahu saya pajak pembeli akan ditanggung oleh pembeli dan pajak penjual akan ditanggung oleh penual. Bisa baca kembali artikel saya, search dengan judul : KPR BTN Syariah. Untuk biaya notaris memang nego-nego dengan notaris, karena banyak sekali notaris yang nakal Bu. Semoga berkah.

Assalamualaikum Mas Prabowo,
Mohon pencerahan lebih mengenai pelunasan dipercepat. Saat ini saya sedang KPR di Bank Syariah Mandiri untuk tenor 15 Tahun dan telah mencicil selama 3thn. skema yang ditawarkan adalah sbb :
1. Jenis Pembiayaan:Murabahah
2. Tujuan Pembiayaan:Pembelian Rumah Second
3. Pembiayaan Bank:Rp400.000.000,00
4. Jangka Waktu:180 Bulan
8. Angsuran bulan 1 s/d 24: Rp 4.116.769,16
Angsuran bulan 25 s/d 60: Rp 4.730.468,54
Angsuran bulan 61 s/d 180: Rp 5.169.062,69
Apabila misalnya pada tahun kelima saya ingin mempercepat pelunasan bagaimana cara menghitungnya.

Terima kasih
Wassalamualaikum wr.wb

Wassalaamu'alaykum warohmatullah wabarokatuh.

Sayang sekali yang saya ketahui soal pelunasan dipercepat hanya dari bank BTN Syariah. Untuk pelunasan dipercepat dari bank mandiri syariah, Bung bisa meminta Jadwal dan Perhitungan Angsuran dari bank, di situ akan terlihat besar Sisa Hutang, Sisa Pokok, Angsuran Pokok, dan Margin dari bulan pertama hingga bulan ke-180.

Sebagai bahan perbandingan, berikut saya tampillkan screenshot jadwal angsuran untuk BTN Syariah,



Perhitungannya seperti yang sudah dijelaskan pada artikel di atas,

Sisa pokok = total hutang - total angsuran pokok

Semoga bermanfaat dan Bung selalu mendapat kemudahan dari Yang Maha Kuasa.

Assalamu'alaikum afwan.

Wah ini kok bank syariah ada denda keterlambatan, denda pinalty ini melanggar ketentuan syariah donk ini jelas riba, sama halnya dengan bank konvesional.

Saya berencana mengambil perumahan islami yang menggandeng bank btn syariah Tanpa sita, tanpa denda, tanpa pinalty angsuran flat hingga lunas, angsuran dan DP dibayar ketika rumah sudah jadi dibangun, tidak ada sita dan akadnya jual beli murni bukan menggabungkan 2 akad dalam 1 transaksi yang sudah jelas dilarang agama islam. ( adanya akan sewa- menyewa dan jual beli )

Hal ini berdasarkan hadits yang diriwayatkan oleh Ahmad dan an-Nasa-i dari Abu Hurairah Radhiyallahu anhu.


“Bahwa Nabi Shallallahu ‘alaihi wa sallam melarang melakukan dua akad dalam satu transaksi jual beli.” [Hadits ini dishahihkan oleh at-Tirmidzi dan Ibnu Hibban]. adanya Akad Jual Beli dan adanya akad Sewa-menyewa ini yang dilarang.


Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam Dalam hadits Hakim bin Hizam. Ia berkata pada Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam,


“Wahai Rasulullah, seseorang mendatangiku lantas ia menginginkan dariku menjual barang yang bukan milikku. Apakah aku harus membelikan untuknya dari pasar?”

Nabi shallallahu ‘alaihi wa sallam bersabda, “Janganlah engkau menjual barang yang bukan milikmu.” (HR. Abu Daud no. 3503, An Nasai no. 4613, At Tirmidzi)


tapi melihat artikel diatas kok berbeda ya
1. Bank hanya membiayai bukan membeli dahulu barang ini sama halnya meminjamkan uang bukan kredit barang

“Rasulullah shallallahu ‘alaihi wa sallam melaknat pemakan riba (rentenir), orang yang menyerahkan riba (nasabah), pencatat riba (sekretaris) dan dua orang saksinya.” Beliau mengatakan, “Mereka semua itu sama.”(HR. Muslim) [Muslim: 23-Kitab Al Masaqoh, 19-Bab Laknat pada Orang yang Memakan Riba dan yang Menyerahkannya].

(“Setiap pinjaman yg memberikan keuntungan bagi pemberi pinjaman adalah Riba “, Kaidah Fikih. Al Hawi Kabir, Al Mawardi).


2. Adanya denda keterlambatan dan pinalty
3. Adanya biaya asuransi yang jelas melangkahi kekuasaan Allah dalam hal musibah
4. Angsuran berubah-ubah

Mohon maaf jika ada yang salah mohon koreksinya,

Jazakallah,

Wa'alaykumsalaam warohmatullah wabarokatuh.

Assalamualaikum ....pak..
saya lg proses pengambilan perumahan... sudah boking fee & masuk DP sedangkan konsisi saya saat ada pinjaman di bank...kira-kira bisa di setujui ga untuk KPR....mohon infonya pak.....
''TERIMAKASIH''

Maaf mau tanya lg pak....
Klo untuk perumahan subsidi melalui kpr BTN syariah syaratnya apa aja pak..??
Kemaren saya baca blog...untuk karyawan maksimal gaji pokok 4jt sedangkan gaji pokok saya 4,1jt apakah bisa di setujui untuk kpr...?? Terimakasih

Pak.. Utk persyaratan sebelum pelaksanaan akad di btn syariah apa ya? Saya sdh dikirim SP3nya
Uang muka harus sudah lunas kah? Misal sudah lunas UM 30% tp ternyata ada tambahan UM yg harus dibayar karena terkait dg plafon pinjaman yg tdk full disetujui. Apa kekurangan tsb jg sudah harus dilunasi sebelum akad?
Lalu utk biaya2 prosesnya sendiri apa sudah harus lunas jg sebelum akad ? Atau diselesaikan pembayarannya setelah akad dgn waktu yg disepakati bersama saat akad?
Tks

Assalamualaikum,,
Pak saya bekerja di perusahan peternakan babi di batam,apakah saya bisa mengajukan kpr ke btn syariah

Assalamu alaikum pak, gmn cara perhitungan BTN syariah,menentukan angsuran pokok dan margin setiap bulannya dr awal hingga tahun ke 10 ,akhir?? Mksh

assalamualaikum. .pak mau tanya. .saya lg proses kpr d btn syariah. .harga rmah 265000000 katanya kn dr bank cuma cair 80% berarti sktar 210000000 jt. .untk angsuran flat 15thn. .jika thn ke 3 mau d lunasi perhitungany gmn

Wa'alaykumsalaam. Kenapa bekerja di perusahaan yang haram, Pak? Saran saya berhenti dan cari pekerjaan baru saja. Semoga Allah Mudahkan Bapak sekeluarga.

assalammulaikum pak. mau tanya. Asil SP3K keluarnya berapa lama ya.

Wa'alaykumsalaam. Kalau saya kira-kira sebulan. Mungkin banyak faktor untuk lama pengurusannya Bung.

maaf pak saya mau tanya apabila misal dalam angsuran ke 30 kita mau melunasi sisa hutang apakah ada biaya margin yang harus kita bayar juga?

Total angsurannya berapa kali? Contoh perhitungannya seperti di atas, kita hanya bayar sisa pokok (kalau tidak salah ada biaya pelunasan dipercepat tapi nilainya saya kurang paham).

Ikut bimbang jadinya... Gmn donk? Butuh pencerahan juga mengenai ini..... Soalnya sy jg mau ikut kpr syariah.... Hmmmm mohon pencerahannya????

Ikut bimbang jadinya… Gmn donk? Butuh pencerahan juga mengenai ini….. Soalnya sy jg mau ikut kpr syariah…. Hmmmm mohon pencerahannya????

Assalamu'allaikum.wr.wb,
Artikel Tentang BTN syariah nya sangat komplit dan jelas, terima kasih sdh berbagi,.
Saat ini pengajuan KPR lewat BTN syariah sy sdh di ACC tinggal tandatangan akad kredit saja (smg tdr sy ttp nyenyak stelah ttd). Yang msh jd pertanyaan buat sy soal asuransi jwa yg premi nya 5jt lbh itu, apa bs di hilangkan, karena sy sdh punya polis asuransi jiwa, kalaupun sy hrs ttp bayar premi tsb apakah bs sy tarik lg uang sy jika nanti kpr sy sdh lunas?, dari pihak BTN ga ada penjelasan yg rinci soal asuransi² tsb,
Kiranya pak prabowo bs memberikan pencerahan bagi sy yg awam ini. Trm ksh.

Wa'alaykumsalaam warohmatullah wabarokatuh. Terima kasih dan salam kenal Bung. Hm, kalau dari artikel sebelumnya nilai asuransi jiwa saya sekitar 400ribuan. Saya berasumsi nilai kredit Bung melebihi Rp 1 M (?). Karena info dari pegawai bank BTN Syariah, nilai premi banyak parameternya. Asuransi jiwa memang jadi biaya wajib karena kalau kita meninggal dunia selagi memiliki hutang, maka sisanya akan dianggap lunas.

Bung bisa lihat artikel saya sebelumnya di sini mengenai komponen biaya KPR di BTN Syariah : http://blog.muhajirin.net/2015/08/kpr-btn-syariah-proses-dan-biaya-biaya.html

Apakah rumah yg mau dibeli di apraisal dulu,atau wawancara dulu yg mau membelinya

Seingat saya appraisal duluan baru wawancara.

apakah pengajian pembiayaan di bank syariah kpr subsidi bank btn syariah harus pekrja sama dlu sama developernya ya

apakah pengajian pembiayaan di bank syariah kpr subsidi bank btn syariah harus pekrja sama dlu sama developernya ya

apakah pengajian pembiayaan di bank syariah kpr subsidi bank btn syariah harus pekrja sama dlu sama developernya ya

Sepengalaman saya, iya. Pihak developer dan bank sudah bekerja sama sebelumnya, mungkin itulah peluang pengajuan kreditnya diterima menjadi lebih besar.

assalamu alaikum,saya mau nanya nih apakah uang DP bisa di kembalikan Developer jika saya batalkan pengajuan KPR namun berkas saya belum masuk? karena setelah saya sadari ternyata bukan cuma satu akadnya.mohon pencerahannya pak,

Wa'alaykumsalaam Bung. Setahu saya secara hukum masih bisa. Yang tidak bisa kembali biasanya uang tanda jadi, biasanya hanya Rp 500ribu. Semoga dilancarkan.

Assalamuallaikum.
mau tanya setelah akad kredit dokumen apa saja yang harus di pegang sama nasabah. Karena selama 3 tahun setelah akad kredit saya tidak menerima surat apapun.hanya buku tabungan dan sp3k saja yang saya pegang.

Wa'alaykumsalaam. Saya juga tidak pegang apa-apa Pak, selain bukti kuitansi DP, dll dokumen dari bank.

Assalamualaikum ..mohon pencerahannya bapak..jika saya mau melunasi kpr btn syariah untuk rumah subsidi, apakah saya cukup membayar sisa pokok nya saja atau ditambah dengan margin bank ? kira kira biaya admin apa saja yg akan dikenakan ? terima kasih sebelumnya..

Wa'alaykumsalaam. Mekanisme pelunasan detailnya saya kurang tahu Pak, tapi intinya : membayar sisa pokok + biaya admin. Tidak ada istilah "denda"

ada penalty sebesar 3x angsuran

Tulisan yang sangat lengkap sekali mulai dari seri 1 sampai 3 saya baca habis. Terima kasih, untuk gambaran saya ajukan pinjaman kpr.

Terima kasih kembali Bung Kresna, salam sehat selalu untuk Anda sekeluarga.

Pengen punya ruma sendiri tapi belum dikasih kesempatan. Mungkin nanti nanti amin

Aamiin Bung. Semoga bisa memiliki rumah sendiri, lebih baik tanpa perantara Bank alias cash. Salam.

punten pak mau tanya saya juga sedang proses membeli rumah subsidi kpr btn syariah, insya allah tgl 28 nov saya akan wawancara ke bank.. saat ini saya baru membayar booking fee saja ke pihak developer.
yg saya tanyakan apa yg di maksud ada dua akad ?
apakah btn syariah memakai 2 akad ?
dan denda yg tertulis 100rb itu untuk hari pertama atau gimana ya pak ?

mohon maaf saya masih awam sekali mengenai kpr ini

Ada dua akad maksudnya akad murabahah dan akad wakalah. Secara singkat akad murabahah adalah akad jual beli antara kita (pembeli) dan bank (penjual rumah). Karena bank akan "mewakili" kita membelikan rumah kepada developer, maka ada akad wakalah (wakil).

Kalau untuk denda senilai Rp 100ribu itu saya juga kurang paham Bung, karena alhamdulillah belum pernah terlambat. Silakan tanya lagi bila kurang jelas, mungkin saya bisa jawab. Terima kasih.

Apakah semua kredit btn syariah bisa di lunasi dengan bayar pokok nya saja??

@ Iwan

Mohon maaf saya kurang tahu, Bung.

Wah rugi dong ya kalo pelunasan dipercepat hitungannya seperti itu?

@ Windy

Kira-kira demikian Bung.

Assalamu'alaikum bung ijin bertanya selain DP dan biaya di atas apa betul BTN Syariah menerapkan blokir 2x angsuran di akhir? Salam.

@ Unknown

Wa'alaykumsalaam. Setahu saya blokir angsuran hanya 1x, seperti yang sudah pernah saya tuliskan di artikel sebelumnya Bung : https://blog.muhajirin.net/2015/08/kpr-btn-syariah-proses-dan-biaya-biaya.html

Bisa jadi sekarang aturannya berbeda, karena tulisan tersebut berdasarkan kondisi kami di 2014.

Assalamu'alaikum izin bertanya, setelah akad kredit dilakukan dokumen apa saja yg diberikan oleh bank kepada nasabah apakah dokumen seperti foto diatas berisi pasal2 akan diberikan ke nasabah? Soalnya saya hanya mendapatkan perincian angsuran dan sp3k saja setelah akad kredit. Mohon informasinya. Terima kasih

Assalamu'alaikum izin bertanya, setelah akad kredit dilakukan dokumen apa saja yg diberikan oleh bank kepada nasabah apakah dokumen seperti foto diatas berisi pasal2 akan diberikan ke nasabah? Soalnya saya hanya mendapatkan perincian angsuran dan sp3k saja setelah akad kredit. Mohon informasinya. Terima kasih

Assalamu'alaikum izin bertanya, setelah akad kredit dilakukan dokumen apa saja yg diberikan dari bank oleh nasabah apakah dokumen seperti pasal2 diatas diberikan ke nasabah atau dipegang oleh pihak bank ya? Soalnya saya hanya diberika sp3k dan perincian angsuran setelah akad kredit dilakukan

@ Vivi

Wa'alaykumsalaam warohmatullah wabarokatuh.

Seinget saya memang seperti itu, dokumen-dokumen lain yang diberikan misal sertifikat tanah, IMB, dll, itu hanya sekadar copy saja. Untuk copy dari pasal / perjanjian / akad kredit, juga diberikan.

Assalamualaikum, saya mau melakukan pelunasan di btn syariah, saya mengajujan pinjaman dengan tenor 19tahun, 2tahun pertama dengan bunga 9.5% untuk 3-19tahun dengan bunga 14.5%. cicilan saya sudah masuk 19bulan/ cicilan ke 19. Apakah bisa saya melakukan pelunasan dipercepat?

Assalamualaikum, saya mau melakukan pelunasan di btn syariah, saya mengajujan pinjaman dengan tenor 19tahun, 2tahun pertama dengan bunga 9.5% untuk 3-19tahun dengan bunga 14.5%. cicilan saya sudah masuk 19bulan/ cicilan ke 19. Apakah bisa saya melakukan pelunasan dipercepat?

Assalamualaikum, saya mau melakukan pelunasan di btn syariah, saya mengajujan pinjaman dengan tenor 19tahun, 2tahun pertama dengan bunga 9.5% untuk 3-19tahun dengan bunga 14.5%. cicilan saya sudah masuk 19bulan/ cicilan ke 19. Apakah bisa saya melakukan pelunasan dipercepat?

Assalamualaikum, saya mau melakukan pelunasan di btn syariah, saya mengajujan pinjaman dengan tenor 19tahun, 2tahun pertama dengan bunga 9.5% untuk 3-19tahun dengan bunga 14.5%. cicilan saya sudah masuk 19bulan/ cicilan ke 19. Apakah bisa saya melakukan pelunasan dipercepat?

Assalamualaikum, saya mau melakukan pelunasan di btn syariah, saya mengajujan pinjaman dengan tenor 19tahun, 2tahun pertama dengan bunga 9.5% untuk 3-19tahun dengan bunga 14.5%. cicilan saya sudah masuk 19bulan/ cicilan ke 19. Apakah bisa saya melakukan pelunasan dipercepat?

Assalamualaikum,,jika saya mau melakukan pelunasan Kpr subsidi BTN syariah yang baru berjalan 3,5 thn apakah bisa?Terimakasih jawabannya

Assalamualaikum, saya dapat sp3k via pdf dr developernya. akan tetapi sp3k nya tidak ada ttd dr pihak bank ? Apa memank begtu sp3k dr bank btn syariah ?

@Novii

Wa'alaykumsalaam. Seharusnya bisa, tapi kalau baru 3.5 tahun sepertinya akan tidak jauh beda dengan nilai sisa cicilan.

@ Unknown

Wa'alaykumsalaam. Punya saya ada Pak (ttd dari bank)

Silakan berkomentar, insya Allah akan kami jawab. Terima kasih