Akad Kredit KPR BTN Syariah (Seri 3)

Di kesempatan sebelumnya kita sudah sama-sama belajar tentang KPR BTN Syariah, mulai dari syarat-syarat kpr, hingga mencakup biaya-biayanya (silakan baca artikel seri sebelumnya). Jika semuanya telah selesai, tibalah saatnya penandatanganan akad kredit di Bank. Intinya, akad kredit adalah penandatanganan perjanjian antara bank, nasabah, dan developer/penjual rumah dalam rangka penyelesaian pembiayaan / KPR. Kita resmi menjadi pemilik dari rumah tersebut, dengan status cicilan, tentu saja.

Apa yang dibutuhkan pada saat akad kredit KPR?

Jika Anda sudah berkeluarga, baik suami dan istri harus hadir dalam akad kredit. Selain itu, dibutuhkan materai nilai Rp 6000 yang banyak (sekitar 20 lembar). Sebelumnya, lemaskan jemari Anda karena diperlukan tanda tangan yang banyak pula. Selebihnya, siapkan mental saja, karena dengan selesainya akad kredit, maka resmi pula kita menjadi "penghutang". Selamat tidak bisa tidur nyenyak. :D

Pengertian Akad Murabahah dan Akad Wakalah (Wakil)

Akad kredit bank syariah secara umum terdiri dari dua akad yaitu murobahah dan wakalah (wakil). Akad murabahah, sederhananya adalah perjanjian jual-beli antara bank dan nasabah (kita), dalam hal pembelian rumah. Bank sepakat untuk menjual rumah dengan harga tertentu, dan kita sepakat untuk membelinya dengan harga yang disepakati. Di dalam akad kredit KPR juga terdapat rincian mengenai jumlah total pinjaman, harga rumah, alamat/lokasi, tanggal jatuh tempo, jangka waktu pembiayaan, cicilan per bulan, denda bila terjadi tunggakan, termasuk pasal-pasal mengenai pembayaran ekstra (akan terlihat pada gambar-gambar berikut).

Akad wakalah, pengertiannya adalah perjanjian antara bank dan nasabah, di mana nasabah memberi kuasa pada bank untuk membeli rumah dari developer/ penjual rumah. Maka dari itu akad ini disebut wakalah, atau "mewakilkan".






Semua pasal pada akad kredit akan dijelaskan oleh petugas bank, pasal per pasal. Jika ada hal yang kurang jelas, kita berhak untuk bertanya. Ini termasuk kasus di mana IMB atau sertifikat tanah masih belum pecah.

Mekanisme Pembayaran Cicilan

Untuk KPR BTN Syariah, kita diwajibkan untuk membuat sebuah rekening yang saldonya akan didebet otomatis jam 12 malam, sesuai dengan tanggal pembayaran tagihan (pada kasus di atas, tanggal 25 setiap bulannya). Tanggal pembayaran ini tidak bisa diubah, tidak seperti billing kartu kredit. Jadi, ketika sistem gagal mendebet otomatis rekening, maka terjadi gagal bayar dan kita akan otomatis terkena denda. Biasanya akan ditelpon oleh pihak bank.

Pembayaran Ekstra dan Pelunasan Dipercepat

Pembayaran ekstra adalah melakukan pembayaran sejumlah 5 (lima) kali cicilan per bulan dalam satu waktu. Gunanya adalah mengurangi sisa jumlah harga jual bank. Misal, dalam kasus di atas cicilan adalah Rp 1,82 juta per bulan. Bulan depan kita ingin melakukan pembayaran ekstra, dengan dana Rp 1,82 juta x 5 = Rp 9,1 juta. Maka potongannya adalah senilai dengan margin (keuntungan harga jual bank) dari angsuran bulan terakhir (ke-5). Oya, perlu diingat bahwa kebanyakan bank syariah menganut jenis perhitungan anuitas, artinya : dari total angsuran sebesar Rp 1,82 juta per bulan, dibagi menjadi porsi angsuran pokok + margin.

Total angsuran per bulan = angsuran pokok + margin

Contoh, di bulan pertama (cicilan ke-1), Rp 1,82 juta dibagi menjadi angsuran pokok Rp 953,579 + margin Rp 866,666. Seiring dengan waktu, porsi nilai angsuran pokok akan meninggi / naik dan porsi nilai margin akan menurun. Untuk kasus di atas, nilai angsuran pokok pada cicilan terakhir (cicilan ke bulan 60) adalah sebesar Rp 1,800,764 dan margin Rp 19,508. Ini membuat pembayaran ekstra yang dilakukan di awal masa cicilan lebih menguntungkan (margin lebih besar = potongan lebih besar).

Sedangkan pelunasan dipercepat adalah pembayaran sisa pokok / hutang sebelum masa jatuh tempo pembiayaan berakhir. Misal, di akhir tahun ke 3 (cicilan ke-36), kita ketiban rejeki nomplok dan ingin melunasi seluruh tagihan. Maka, kembali ke perhitungan anuitas di atas, agar bank tetap mendapatkan margin yang tinggi (bank tentu pintar-pintar), sisa hutang kita bukan flat, melainkan tergantung dari perhitungan sisa pokok.

Sisa pokok = total hutang - total angsuran pokok

Karena angsuran pokok per bulan selalu berbeda (ingat bahwa total angsuran = angsuran pokok + margin), maka sisa pokok di setiap bulan juga berbeda. Perhitungan seperti ini memastikan bank tetap mendapatkan margin yang cukup tinggi. Sebagai contoh, di akhir cicilan ke-36, sisa pokok = Rp 38,287,268. Sedangkan bila melakukan perlunasan dipercepat di akhir cicilan ke-48, maka sisa pokok = Rp 20,379,570. Mari bandingkan...

Total yang dibayarkan ke bank = bulan x total angsuran per bulan + sisa pokok

Akhir tahun ke-3 (cicilan 36) : 36 x Rp 1,820,245 + Rp 38,287,268 = Rp 103,816,088
Akhir tahun ke-4 (cicilan 48) : 48 x Rp 1,820,245 + Rp 20,379,570 = Rp 107,751,330 (lebih besar)

Demikian, semoga bermanfaat.